Por Humberto Foresti
HEMOS LLEGADO A UN PUNTO DE INFLEXIÓN DONDE TODOS LOS JUGADORES DE NUESTRO MERCADO DEBEN DEJAR DE MIRARSE EL OMBLIGO PARA VOLVER A CREAR UN MERCADO CIERTO, DONDE SE PUEDA VOLVER A TRANSACCIONAR.
Comenzando en abril y agudizándose la situación en agosto de 2018, el mercado inmobiliario padece fuertemente las devaluaciones ABRUPTAS (se devalúa el valor del peso frente al valor del dólar en pocos días un alto porcentaje). Quiero remarcar lo de ABRUPTAS porque si bien la devaluación es una constante que corre detrás de la inflación para ir corrigiendo el índice inflacionario y mantener una cierta competitividad con respecto al mundo, hablando de exportaciones, turismo, etc., cuando aparecen las devaluaciones ABRUPTAS, generan una fuerte desorientación en cuanto a valores de referencia.
Esos saltos abruptos, agosto 2018 principalmente y agosto 2019 (pos PASO) colaboraron para amesetar el mercado y dejarlo sin valores ciertos. Prácticamente la demanda, tenedora de los billetes, no quiere validar los precios de mercado teniendo en cuenta que el dólar tomaba cada vez más firmeza frente a costos en pesos (se puede construir los mismos metros cuadrados con menos dólares), refiriéndome al costo de reposición. En consecuencia, por un lado, tenemos a los desarrolladores que aun poseen un gran stock de unidades terminadas y por terminarse sin vender, las cuales han construido con costos en dólares más altos de los actuales y, por otro lado, están los propietarios de unidades terminadas/usadas que en su gran mayoría han comprado con capital propio, sin crédito. Los primeros no pueden validar grandes descuentos sobre dichas unidades ya que directamente iría en detrimento de la utilidad considerando que al día de la fecha aún les quede margen, descartando que la T.I.R. (tasa interna de retorno) proyectada sobre el desarrollo, cada día que pasa, se va pulverizando y los segundos, al no haber comprado con crédito, no tienen apuro de venta ya que no los corren cuotas a pagar; dado que si hubiesen adquirido su propiedad con crédito, teniendo en cuenta que las tasas se fueron ajustando a la alza y los salarios vienen perdiendo poder de compra, más de uno podría verse en apuros de deshacerse del activo por no poder afrontar cuotas más elevadas pero no es el caso o son los menos. Esto básicamente conllevó a que el mercado se paralice casi en su totalidad, con un escaso registro de operaciones inmobiliarias.
En ese mismo lineamiento tenemos a las constructoras que, si bien hay variables de público conocimiento, salario, hormigón, hierro, hay otros tantos componentes que entran en un mercado de competencia de valor que uno desconoce. Es ahí donde se empieza a perder el hilo conductor del costo de obra y éstos en algunos casos gravan márgenes muy amplios.
Por otro lado, el desarrollador, posee estructuras fijas, (alquiler de oficina, sueldos, insumos, impuestos, etc.), dependiendo el volumen de cada empresa en relación a la cantidad de obras que desarrolla y dicha carga, en mercados amesetados y con una demanda ausente, los deja con muy poco margen de acción y error. En ese sentido, éste tampoco tiene tanta flexibilidad en poder achicar sus márgenes de ganancia debiendo mantener un ritmo de obras constante para afrontar sus gastos. No obstante, se puede ver como ciertos desarrolladores de menor escala, han adoptado una postura más angurrienta y en vez de capitalizar un costo de obra más bajo en dólares y trasladarlo al precio para tentar al inversor y volver a hacer que la rueda gire, se guardan esa diferencia en beneficio propio buscando de agrandar su margen de ganancia y lo único que logran es no vender y seguir distorsionando al mercado.
Los propietarios de terrenos, si bien en ciertas zonas aún hay mucha oferta y no deja de ser un bien escaso, por más que los vendan a buen valor, no podrán reponerlo fácilmente, con lo cual viendo que el costo de construcción bajó en dólares, le cargan todas las tintas al desarrollador y no ceden en la oferta de valor. Es aquí donde encontramos la punta del ovillo, donde nace todo análisis para poder evaluar el potencial de un desarrollo inmobiliario, debiendo estructurar el negocio según el terreno y el barrio, en función del producto y su valor final. Si éste ya no cede, tenemos un cuento que empieza mal considerando que un desarrollador busca una utilidad considerable, descontando los costos de construcción, impuestos, gastos comerciales, etc. En sí, vengo conversado con diversos protagonistas del mercado inmobiliario y el común denominador es que ninguno quiere ser el sonso de la película y es por eso, a grandes rasgos, que no bajan los precios.
El mercado ya excede a los caprichos de cada protagonista, las variables macro y micro económicas hablan por sí mismas, no hay mucha ciencia, un salario en pesos que año a año se distancia de la propiedad, su poder de compra queda totalmente relegado frente a los valores dolarizados sumado a un crédito, que brilla por su ausencia. Al mismo tiempo, los impuestos no dan tregua, habiendo sumado recientemente el impuesto a la ganancia (15%) sobre la diferencia de compra y venta (para propiedades adquiridas después del 1° de enero de 2018 y que no sean declaradas como única vivienda), alejando aún más al inversor. Se suma, la modificación a la ley de alquileres a punto de fallarse, como un condimento más.
Con lo cual, el estado tampoco colabora para quitar presión al sector pudiendo corregir rentabilidades. El dólar es otro componente que, por el momento, no trae certidumbre como valor de referencia. En cuanto al dólar “LEGAL” hoy tenemos un máximo de compra de USD 200.- por mes y si vamos al “NO LEGAL”, está unos pesos por encima más allá que existen otros mecanismos para hacernos de dólares legalmente pero aún más onerosos que los anteriores. La divisa norteamericana como ya sabemos sufre variaciones constantes y en cortos períodos, con lo cual, como las operaciones inmobiliarias no tienen una concreción inmediata ya que se comienza por una oferta escrita, la cual dispara el comienzo de una negociación y hasta tanto se acuerdan todos los aspectos comerciales de la transacción, pueden transcurrir unos cuantos días para terminar de cristalizarse con la firma de una seña, un boleto ó bien, ir directamente a escritura; si durante el período de negociación el dólar “NO LEGAL” u los otros mecanismos de compra, fluctúan, pude traer inconvenientes y hasta provocar la caída de las operaciones como ha sucedido últimamente, por ejemplo, pos PASO (agosto 2019); el viernes estaba todo acordado y el lunes, con una devaluación del 35% del peso, se cayeron gran cantidad de operaciones, inclusive debiendo el comprador, en muchos casos, perder la reserva o seña porque le fuese menos oneroso perder la suma dejada como reserva a tener que afrontar la operación y cancelar su precio.
Retomando la responsabilidad de cada protagonista dentro del mercado inmobiliario, el intermediador inmobiliario carga con mucha responsabilidad siendo que es un eslabón de la cadena comercial sumamente importante y más en momentos de mucha incertidumbre como el actual, donde la “NUEVA FORMACIÓN DE PRECIOS”, es el eje principal para buscar la salida a este complicado momento. Estos hoy se ven en una gran encrucijada de cara a los propietarios, saben que, si tasan por ejemplo tomando al costo de reposición como una de las tantas variables para corregir valores hacia la baja, se exponen frente a sus colegas (usualmente un propietario toma el promedio de 2 o 3 tasaciones) que aún realizan tasaciones con valores de mercado para no perder clientela, entrando de dicha manera, en un laberinto sin salida. Es una manera de escupir para arriba, terminan captando seguramente el material, lo tienen en oferta meses, invierten a “perdida garantizada”, exponen la propiedad, dejan al propietario fuera de mercado y los terminan arrastrando a un fracaso comercial sabiendo que realmente hay varios propietarios que manejan distintas necesidades.
Hemos llegado a un punto de inflexión donde todos deben ceder, propietarios de tierra, desarrolladores, constructores y propietarios de unidades terminadas. Si todos comienzan a sincerarse, podemos empezar a ordenar un poco el mercado para que vuelva a ser transparente, transaccional y donde fluyan las operaciones, invitando de dicha manera a que vuelva a apostar quien es una pieza fundamental en un mercado sin crédito como el actual, el inversor inmobiliario. En ese sentido, si el inversor tiene como referencia hoy una tasa promedio neta del 2% anual en dólares (rendimiento del alquiler a 1 año sobre el valor de la propiedad), donde los valores de las propiedades tiendan a la baja, dicha renta debería comenzar a tomar un poco más de color para éstos. La inversión en ladrillos es culturalmente considerada una inversión segura, de baja renta/apreciación y no tan líquida a nivel local como son ciertas inversiones financieras, podemos tomar un comparable indirecto pero que indefectiblemente entra en juego en la cabeza de cualquier inversor financiero/ inmobiliario que es el bono del tesoro norteamericano el cual tiene hoy un rendimiento a diciembre de 2020 del 1,57%.
En ese sentido, podríamos decir que volvería a tener sentido invertir en inmuebles. Continuando con ésta reflexión, es prudente remarcar un punto sumamente importante que, por un tema cultural, ningún inversor inmobiliario hace hincapié; el ladrillo no deja de ser una inversión más, si bien es de menor volatilidad que ciertas inversiones financieras, su valor no queda exento en sufrir fluctuaciones. Tiene cierta ventaja frente a diversas inversiones financieras (salvo casos muy puntuales como por ejemplo fue la salida de la convertibilidad donde de un día para otro se desplomó radicalmente el valor de la propiedad por diversas variables económicas que entraron en juego), que uno puede prever con cierto tiempo que se avecina una crisis, pero como culturalmente no hubo grandes caídas de valor y siempre las tendencias fueron alcistas con amesetamientos, es sumamente difícil que estos cambios de rumbo sean asimilados de manera natural e inmediata por los propietarios y son procesos que, si bien son más largos, terminan siendo mucho más costosos, si no se encaran a tiempo.
Hoy, noviembre del 2019, el mercado está muy a la expectativa de lo que el nuevo presidente electo anuncie como las nuevas medidas económicas que tomará como así también, conocer a su gabinete. Eso traerá mínimamente certidumbre ya que sabremos si vamos para un lado o para el otro, descartando lo que cada orientación pueda acarrear a futuro, será certidumbre al fin. En cuanto a la actualidad, si bien no soy parti- dario de las restricciones o “CEPOS” a la compra de divisa norteamericana, este modelo ya lo hemos visto en la era de Cristina Fernández de Kirchner, dónde también existía un “CEPO” a la compra de DÓLARES. Eso conllevó a que tanto las Pymes como las grandes industrias que tenían excedentes en pesos, se volca- ran a los fideicomisos en pesos como una manera de ahorro para que su capital no perdiera valor frente a la inflación, teniendo como objetivo final, dolarizar su inversión en activos inmobiliarios los cuales se terminan transaccionando en dólares. Es una de las pocas alternativas que se fueron desarrollando, para que éstos puedan atesorar sus ganancias en dólares. Bajo el actual escenario, noviembre de 2019, todo indicaría que vamos en camino a lo mismo (gobierno 2011- 2015) y algunas de las medidas que ya se vienen escuchando, se basaran en fomentar el crédito para las Pymes, corregir el poder adquisitivo de los asalariados y supervisar precios para que la economía vuelva a activarse con base en el consumo.
Siendo realistas, hoy no hay mercado porque la demanda no valida los precios, con lo cual, sería poco profesional hablar de precios de referencia. En distintos medios se habla de operaciones que se están concretando con un 25% de descuento sobre los valores de oferta y que, si no hay necesidad de compra, ya sea porque el propietario debe achicarse o agrandarse en superficie, los inversores no están en el mercado. Estos se han visto seducidos durante los últimos 4 años Macristas, por tasas de interés muy elevadas (disparadas por las LEBAQ-LELIQ para contener al dólar y contener la inflación) con lo cual no existía tasa inmobiliaria alguna que los seduzca y menos, apreciación de capital. Hoy con un mercado financiero que lentamente perfila a ser un tanto más deprimido, baja de tasas, con mecanismos más onerosos para la adquisición de dólares (dólar MEP, dólar BLUE, contado con liquidación), varios de los jugadores comienzan a mirar nuevamente al mercado inmobiliario con cariño, pero dependerá mucho, como he mencionado, que los desarrolladores sean responsables, dejen de mirarse el ombligo y trasladen al precio de venta, la baja del costo de construcción de la mano de los propietarios de terrenos que deberán hacer su parte. Si eso se logra, sin dudas el inmueble terminado/ usado bajará de valor por efecto traslativo. Algunos ya lo están haciendo y otros tantos van a comenzar a hacerlo, principalmente porque muchos de ellos poseen un stock importante de unidades que no pueden vender con lo cual siempre la variable de ajuste, si uno necesita vender, es bajar el precio y los otros desarrolladores, que están comenzando actualmente nuevos desarrollos, muchos ya han negociado algún descuento en la compra de la tierra y capitalizaron la baja de los costos de construcción en dólares, acopiando materiales entre otras ventajas que les otorga un dólar más caro.
Actualmente estamos realizando un asesoramiento comercial para un desarrollo que se encuentra en etapa de construcción y se ubica en el barrio de Palermo Hollywood, C.A.B.A., en una de las mejores cuadras donde hay desarrollos terminados y dependiendo de la escala, el tipo de producto y terminaciones, los valores van desde los U$S 4.500.- el m2 (BONPLAND Y NICARAGUA) a los U$S 5.800.- el m2 (QUARTIER DORREGO). Si hablamos de desarrollos en construcción, encontramos desde U$S 4.200.- el m2 (TERRE HOLLYWOOD) a U$S 5.000.- el m2 (SENS NICARAGUA). Este desarrollador justamente para activar sus ventas, ofrece unidades con un descuento del 20% sobre el precio de lista o sea a U$S 2.640.- el m2, muy atractivo para la zona. Ha sabido capitalizar las grandes devaluaciones, conformando un precio de m2 que se ajuste al momento, sin perder lo que quiere marginar, pero trasladando la baja del costo de construcción, al precio. Aun así, si los demás desarrollos y unidades terminadas, bajasen un 25% como se menciona en distintos medios, éste sigue muy por debajo de ellos por haber sabido capitalizar el momento de salida, lo que se le dice timming (momento justo para entrar o salir de un negocio de inversión) habiendo corrido con la ventaja que la tierra la adquirió hace unos años atrás. Eso también dispara otra alerta que el “landbanking” (atesorar en tierra) hoy a precios de descuento no es una mala inversión, pensando a futuro. Sería de necios no querer entender que la Argentina se maneja por ciclos y ahora estamos entrando en un nuevo ciclo de la economía, donde deben ajustarse muchas variables para que la economía pueda volver a crecer y ahí es donde entra el ajuste, ajuste que, si bien el gobierno saliente se lo hizo sentir fuertemente a la sociedad, golpeando los salarios, las tarifas, las ganancias de las Pymes y al mercado inmobiliario, que no quedó exento. Si bien dicho ajuste dentro del mercado no se hizo en su momento, porque no había necesidad de parte de los vendedores, hoy, los desarrolladores inmobiliarios que son formadores indiscutidos de precios, están comenzando a ajustar valores a la baja.
Esperamos que todos los jugadores y formadores de precio del mercado, comiencen a actuar de manera responsable para que se vuelva a armar un mercado donde se pueda transaccionar de forma transparente. Hoy pierden todos, quien compra hoy y no por necesidad, está comprando por encima de las métricas reales, los tenedores de tierra si no efectivizan y
mueven su capital, pierden poder de recompra y tasa, con un costo de oportunidad por el momento bajo; los inmobiliarias si no venden, no cobran honorarios, los desarrolladores si no venden, la T.I.R. proyectada
en cada desarrollo se va pulverizando y por último los propietarios, si se quedan esperando que algún día la demanda vuelva a validar los precios actuales, también van perdiendo poder de recompra, sin percibir tasa alguna, o bien percibiendo una tasa de las más bajas históricas (alquiler), con lo cual, PIERDEN TODOS!!!
En resumen, estamos siendo en cierta manera, un reflejo de lo que le exigimos a la clase política pero no lo hacemos nosotros, queremos que ellos busquen un punto de consenso entre todas las fuerzas, que se unan y empujen todos para el mismo lado con un solo objetivo, el bien del país, pero ninguno lo hace, tan sólo se busca el bien individual y es un fiel reflejo de lo que nos pasa hoy dentro del mercado inmobiliario, cada uno está mirando su propio ombligo.