SECTOR INMOBILIARIO, MERCADO INMOBILIARIO EN TIEMPOS DE AJUSTES Y FLUCTUACIONES DEL DÓLAR

Bienes Raices Magazine entrevistó a 4 de los referentes más importantes del sector.

BRM: ¿En qué situación se encuentra hoy el mercado inmobiliario luego de la abrupta subida del dólar y de las fluctuaciones constantes del mismo?

Los argentinos estamos acostumbrados a frenar todo lo que hacemos cuando hay mucha volatilidad cambiaria. Hemos logrado desarrollar una extraña habilidad que nos pone en alerta ante cualquier eventualidad. muchas veces, estos métodos defensivos son justificados, pero a veces la reacción nos juega en contra. la psicosis generalizada por las corridas cambiarias paraliza el mercado y lo deja en shock algunos meses, hasta que todo vuelve a la normalidad o se identifica el problema que lo generó. Esta vuelta, la abrupta subida del dólar provocó que el mercado inmobiliario pase de la actividad frenética por el resurgimiento de los créditos hipotecarios, a la inactividad total en pocas semanas. Ya corren 7 meses de recesión total, después de un primer cuatrimestre increíble. Ahora con algo de tranquilidad cambiaria, parecería que la actividad vuelve a tomar ritmo de a poco.

BRM: ¿En qué consiste el nuevo impuesto del gobierno para la venta de inmuebles que genera tantas dudas en los inversores?

En la última reforma tributaria, ley 27430, se incorpora para las personas físicas (humanas), un impuesto a las ganancias gravado con una alícuota única del 15%. esto es aplicable a los resultados que deriven de enajenación o la transferencia de derechos sobre los inmuebles. Si bien no somos especialistas en la materia, salvo que esta modificación elimine o reemplace un impuesto mayor, la medida pareciera ser una nueva traba para la actividad, que fomenta las operaciones informales y recorta utilidades a los inversores.

BRM: ¿Cómo se encuentra el negocio de la construcción en este contexto?

Creemos que la devaluación acomodo los precios y hoy construir vuelve a ser muy atractivo para los inversores. Es fundamental volver a generar las condiciones necesarias para que se reactiven las líneas de créditos para consumidores finales y desarrolladores.

BRM: En relación a la suba del dólar ¿Cómo se mantiene el precio del metro cuadrado para la construcción y cómo para la venta del inmueble?

La lógica indicaría que el m2 de construcción bajó, pero eso no se refleja en los precios de los inmuebles. En algunos casos, se mejoran las condiciones de venta con facilidades, pero muy pocos bajaron los precios.

BRM: ¿Guardar dólares o invertir en la construcción de casas?

Las inmuebles en argentina cotizan en dólares, con lo cual dependerá de la liquidez que se pretenda. invertir en ladrillos siempre fue redituable. Por otra parte hay inflación en dólares y no existen muchas propuestas financieras con bajo riesgo para compensar esto. Nosotros siempre recomendamos invertir en activos tangibles.

BRM: ¿En que situación se encuentra hoy el mercado inmobiliario luego de la abrupta subida del dólar y de las fluctuaciones constantes del mismo?

La escalada y la fluctuación del dólar provocaron una caída en las operaciones del mercado, lo que da lugar a una negociación de precios que quizás antes no era tan marcada ya que, en la actualidad, la oferta y la demanda están desencontradas.

Luego del levantamiento del cepo cambiario, el mercado inmobiliario tuvo un período de aproximadamente 2 años de buen fluir, pero principalmente durante este segundo sementres el salto de precios en dólares causó incertidumbre y su impacto se ve reflejado en las operaciones de compra-venta, alquileres y la merma de préstamos hipotecarios. Las operaciones bajaron un 55% aproximadamente respecto del mismo semestre del año anterior. Con este reacomodamiento forzado del mercado, los propietarios cuyas propiedades se encontraban sobrevaluadas, se ven o se verán obligados a bajar los valores para poder estar presentes en el mercado y comenzar a recibir ofertas por los mismos y allí recién dar lugar una negociación.

Los márgenes de negociación varían entre un 8 a un 15% respecto del valor publicado debido a la caída en el número de público comprador. Con respecto a los préstamos hipotecarios, este panorama se encuentra en stand-by debido a la suba de las tasas de las líneas de crédito y a que la gente ya no puede acceder a la compra como deseaba porque esto no le es suficiente para concretar la operación. la adquisición de la vivienda en argentina sigue siendo para un grupo limitado de la población y hoy por hoy aquellos que podrían llegar a concretar las operaciones de compra, eligen esperar a que surja un reacomodamiento de precios.

BRM: ¿En que consiste el nuevo impuesto del gobierno para la venta de inmuebles que genera tantas dudas en los inversores?

Se trata de un impuesto que afectará a la venta de propiedades por parte de las personas como la simple venta de una casa para comprar otra. con este tipo de operación se deberá pagar un 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta de un inmueble. La cuestión es que nuestro mercado inmobiliario se sigue fijando en precio dólar. Se trata de una diferencia del tipo de cambio.

BRM: ¿Cómo se encuentra el negocio de la construcción en este contexto?

Con respecto a los fideicomisos, si bien la construcción tiene una presencia más marcada ante este escenario, en nuestro país sigue siendo un mercado para el público inversor en general que desea resguardar su dinero de modo alguno, y con un riesgo comercial mínimo, y no para vivienda propia.

Ante la incertidumbre de la economía, y la fluctuante variación del dólar, los desarrolladores se ven en la tarea de actualizar sus estrategias comerciales para seguir captando posibles compradores. De esta manera, se ha vuelto más atractivo construir debido a que se abarató el costo medido en dólares. A pesar de esto, se ve reflejado la dificultad de las ventas a través de las hipotecas Uvas.

En este nuevo contexto económico, posiblemente se reactiven las ventas de los proyectos en pozo para aquellos inversores que buscan capitalizar sus ahorros en un mercado más estable como el real estate.

BRM: En relación a la suba del dólar ¿Cómo se mantiene el precio del metro cuadrado para la construcción y cómo para la venta del inmueble?

Dependiendo del tipo de fideicomiso, si se con- trata en pesos o en dólares. Aquellos proyectos en pozo, cuya financiación está fijada en pesos, el valor del metro cuadrado en dólares es menor con la suba de su valor, por lo cual hoy en día es más rentable la inversión en la construcción.

BRM: ¿Guardar dólares o invertir en la construcción de casas?

La mejor opción es construir ya que con un dólar rondando los $ 38 , el costo de la construcción en dólares se encuentra en el valor más bajo de los últimos años.

“Es el momento ideal para construir. O invertir en emprendimientos con valores al costo en pesos. teniendo la posibilidad de elegir lo que más le cierra, por haber mayor oferta de producto debido a la inestabilidad del mercado, más como refugio de inversión que por satisfacer su necesidad real. En momentos de mercado como este, donde la menor demanda genera mayor y más competencia en la oferta, es un muy buen momento para comprar.

BRM: ¿En qué situación se encuentra hoy el mercado inmobiliario luego de la abrupta subida del dólar y de las fluctuaciones constantes del mismo?

Actualmente nuestra industria está dejando atrás un año muy complicado y en el que paso de todo , con un arranque que se mostraba muy promisorio, motorizado principalmente por el crédito hipotecario pero en un abrir y cerrar de ojos pasamos a la incertidumbre que despertó la devaluación de nuestra moneda y el aumento de las tasas de interés haciendo que todo se frenara abruptamente. Hoy nuevamente con una inflación que por primera vez comienza a mostrar signos de desaceleración y un dólar que con las muevas políticas de bandas cambiarias implementadas por las nuevas autoridades del banco central, nos dan un un poco mas de previsibilidad, nos ilusionan con un 2019 que a pesar de ser un año eleccionario podría resultar mejor, comparado con el que ya empezamos a despedir.

BRM: ¿En qué consiste el nuevo impuesto del gobierno para la venta de inmuebles que genera tantas dudas en los inversores?

A partir de la ley 27430 de reforma tributaria se incorpora como concepto de ganancia a los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que las obtenga.

Esto implica que para todas las operaciones de compra venta realizadas con posterioridad al 1 de enero del 2018 se elimina el ITI (impuesto a la transferencia de inmuebles), reemplazándose por el nuevo impuesto a las ganancias con una alícuota única y reducida del 15%.

La determinación del resultado, se deducirá del precio neto de venta el costo de adquisición actualizado, mediante la aplicación del índice de precios internos al por mayor -IPIM-), desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia. cabe aclarar, que para todas aquellas operaciones que tengan como fecha anterior a la sancionada en la nueva ley, le seguirá correspondiendo tributar el ITI, que recordemos es el 1,5 % sobre el valor total de la operación.

BRM: ¿Cómo se encuentra el negocio de la construcción en este contexto?

Como en toda crisis siempre hay oportunidad y el negocio de la construcción está aprovechándolo para captar aquellos inversores que entienden que el valor de reposición está más bajo que el de venta. Para todos aquellos que ya están parados sobre lotes adquiridos en otros tiempos, les resulta mas fácil aprovechar este contexto, no obstante existían hasta hoy otros factores que hacían ser cautelosos a la hora de lanzarse en la construcción, por ejemplo en la ciudad de buenos aires, muchos desarrolladores estaban a la espera de que se aprobara la reforma del código Urbanístico y de edificación ya que el negocio podía ser mas rentable si se esperaba su sanción, esto sucedió recientemente por lo que es de esperar que veamos en los próximos meses un aumento significativo en los permisos de nuevas obras .

BRM: En relación a la suba del dólar ¿Cómo se mantiene el precio del metro cuadrado para la construcción y cómo para la venta del inmueble?

Dependerá el cómo queramos verlo, si como una fotografía o una película, para el primer caso, hoy resulta altamente conveniente, ya que el costo de construcción ha bajado en relación al que veníamos arrastrando hace años pero si el mismo lo extendemos en el tiempo y el dólar continua planchado y la inflación se mantiene alta, probablemente el valor atractivo de hoy para construir se termine diluyendo.

En cuanto a la venta de inmuebles, el alza del dólar y la necesidad de tener que hacerlo sin la asistencia del crédito, nos pone frente al desafío de acercar nuevamente posiciones de vendedores y compradores que en tiempos de turbulencias se alejan unos de otros, hoy debemos acercarlos a una mesa de negociación, para explicarles que los valores se mantienen en general estables y que tampoco se especula con aumentos por lo que la operación para que se concrete dependerá en gran medida de la voluntad o la necesidad de hacerlo y que esperar el paso del tiempo, no pareciera a priori, ser resultar un buen aliado del negocio.

BRM: ¿Guardar dólares o invertir en la construcción de casas?

Para los que ya tenemos algunas canas, podemos asegurar sin temor a equivocarnos que el ladrillo no defrauda y que el mismo se convierte, no solamente en un resguardo de valor sino en el combustible indispensable para que juntos a otras industrias le den el envión que todos an- helamos para nuestra querida argentina.