La premisa de construir viviendas nuevas para destinarlas al mercado del alquiler llego para quedarse. En un mercado con un 95% en manos de inversionistas particulares que tienen una o dos viviendas, cada vez son mas las desarrolladas que se suman a este modelo de negocio.
Si bien, todavía lejos de las cifras de otros países europeos como Alemania, donde Vonovia es propietaria de más de 350.000 viviendas, en España, el fondo de inversión Blackstone, también conocido como el mayor ̈casero ̈ del país, no llega a las 35.000 viviendas, la tendencia está consolidada e irá sumando cada día nuevos players.
Según datos de CBRE, las operaciones de BTR en el 2019 representaron el 41% de la inversión residencial en España, con un volumen total de 675 millones de euros para la construcción de 3.300 viviendas que saldrán al mercado en los próximos dos años. En Reino Unido, en el 2019 se invirtieron 2.400 millones de euros en BtR. En el primer trimestre del 2020, la inversión en España ya era de 509 millones, cuando llegó la pandemia.
DE DONDE VIENE
Inspirado en el modelo de multifamily americano, se reconocen en el Reino Unido los inicios del BTR. Son complejos residenciales, generalmente de viviendas pequeñas a medianas, con amenities de calidad, ubicadas en grandes ciudades o en sus áreas metropolitanas, con muy buenas conexiones de transporte público, servicios e infraestructuras.
La primera operación en España data de diciembre del 2017, cuando Axa Real Assets, brazo de gestión de activos del grupo Axa, compra un paquete de 28 edificios con 850 viviendas en Madrid y Barcelona por 28 millones de euros a Goldman Sachs y B Capital.
HACIA DONDE NOS LLEVA
España tiene un déficit de viviendas. La oferta en el mercado del alquiler en diciembre pasado
llegaba a un 14% del total de viviendas contra un 23% de la media europea. Para igualar ese índice, se necesitarán en los próximos 15 años construir 2.5 millones de viviendas, a un promedio de 166.000 viviendas/año. El 2019 siendo un muy buen año para los constructores no se llegó a 110.000 unidades.
La demanda será cada vez más importante. La pandemia deja precariedad laboral, salarios más bajos, restricciones de la banca para la compra. Las nuevas necesidades de espacios interiores y exteriores se suman a la movilidad laboral, la cultura de los más jóvenes de no hipotecarse y vivir pensando en el día a día, potencian la necesidad de contar con una mayor oferta en este segmento.
En el marco del 2o Congreso de Servicing Inmobiliario celebrado el 16 de octubre pasado y durante la mesa ̈Residencial en alquiler & BTR, un mercado en crecimiento, Sergio Galvez Director General de estrategia, inversiones y desarrollos alternativos de AEDAS Homes, empresa promotora muy activa en el mercado español, remarco: ̈El BtR es un negocio sostenible a largo plazo para la industria promotora. Es una oportunidad estratégica complementaria con la promoción residencial pura, con otros retornos y otra naturaleza ̈.
Los inversores no correr riesgos. Contratan llave en mano con un programa de diseño que responde a sus requerimientos para el alquiler y su gestión futura. Los promotores asumen los riesgos de mayores costes y demoras a 99 cambio de tener la certeza de la venta asegurada antes del inicio de las obras, brindándoles una tranquilidad financiera.
Muchos también comienzan a desarrollar su área patrimonialista, profesionalizando así la gestión del activo.
Consultado Juan Velayos Lluis, founder de JV20 y con una reconocida trayectoria en el mercado del Real Estate, sobre cuál es el valor diferencia que permite el éxito del modelo, nos responde: ̈El BtR permitirá diseñar pensando en el alquiler, escala, optimización de la concentración y gestión profesional con ahorros de diseño y operación en los costes de gestión y mantenimiento ̈.
CUÁL ES LA VENTAJA DEL INQUILINO
Como dijimos anteriormente, el mercado de propietarios está totalmente atomizado. La gestión aporta poco valor a la unidad y ninguna al edificio. Las rehabilitaciones integrales de las viviendas se hacen en función de abaratar al máximo los costes de obra, sin considerar los gastos futuros de mantenimiento ni ahorros para beneficiar a los inquilinos.
Y aquí entra la profesionalización del sector. Las empresas inversoras buscan una gestión inteligente desde el proyecto, han de brindar servicios de calidad, espacios que generen comunidad; posibilidades de trabajo para quienes deberán teletrabajar; espacios de expansión propia muy valorados en el confinamiento; gimnasios, espacio para recibir encomiendas y tecnología para monitorizar sus consumos, comandar el confort y seguridad de su casa todo desde su celular.
Se utilizarán materiales que requieran el mínimo mantenimiento y facilidad de recambio. Los edificios tendrán esquemas de sostenibilidad BREEAM que favorece una construcción más sostenible, que se traduce en una mayor rentabilidad para el inversor; certificaciones de sostenibilidad LEED, que les garantiza mediante a los materiales y sistemas utilizados, sus inquilinos que además de hacer un uso responsable de recursos, ahorren en las facturas de energía, agua y gas, lo que se traduce en que dispondrán más dinero para pagar el alquiler; certificaciones WELL Building Standard, que garantiza mejores estándares de eficiencia y bienestar.
Los activos serán más responsables respecto al medioambiente. Tendrán un envejecimiento mucho mejor; los gastos de mantenimiento serán menores generando un mayor valor a la propiedad. Hasta aquí todos salen ganando.
¿PUEDE HABER ALGUN OBSTACULO?
La pandemia suspendió la gentrificación que se manifestaba en las grandes ciudades, motivadas por los aumentos de precios en las viviendas y la imposibilidad de los antiguos vecinos de abonar los nuevos precios. Ante la falta de planificación de vivienda pública los precios han mantenido tendencia alcista. Basta observar que la subida media en España en los últimos 5 años fue del 52%, teniendo a Valencia y Catalunya como abanderadas con aumentos del 68% y 60% respectivamente.
Actualmente algunos gobiernos municipales o comunitarios han intervenido el mercado del alquiler fijando un precio máximo al alquiler. Una práctica que no es nueva ya fue aplicada en ciudades como París, NY, Berlín, Viena con diferentes resultados, pero con oferta de vivienda pública mucho mayor que las que brindan los distintos gobiernos de España.
Sabemos que el capital necesita reglas del juego claras, seguridad jurídica y estabilidad política. Si alguna de éstas falla, veremos proyectos que se mudan a otras comunidades.
ENTONCES
El crecimiento de este modelo es una realidad y será durante los próximos años una importante línea de desarrollo para el crecimiento del mercado residencial de España. Habrá inversores para todos los ciclos. Los que desarrollarán y posicionarán el activo y luego venderán a otros que buscarán la
seguridad de un activo maduro. Los que gestionarán con nuevas iniciativas y optimizarán rentabilidades y quienes caerán en la trampa de reducir las inversiones hasta el mínimo posible con la vieja mentalidad de ganar sin aportar valor añadido.
El tiempo nos aportará nuevas noticias.