Por Esteban Edelstein Pernice
LAS DOS PRIMERAS MIGRACIONES
A partir aproximadamente de 1996, con la construcción de la Autopista del Sol (Acceso Norte), las mejoras en del Acceso Oeste y en las autopistas La Plata y Ezeiza- Cañuelas, miles de familias migraron a barrios privados y countries de la provincia de Buenos Aires.
Las renovadas autopistas y la accesibilidad al crédito bancario de esos tiempos estimularon la decisión de emigrar en busca de otro estilo de vida, que ofrecía casas de mayor superficie y terrenos amplios sumado a la posibilidad de una vida en contacto con la naturaleza.
Ejemplos de esta primera migración son los crecimientos de la poblacion de Pilar y Ezeiza durante la decada del 90′: del 60% y del 57%, respectivamente, segiin el Censo 2001 del Indec.
Un SEGUNDO RENACER Se vivió a partir de la crisis del 2001. Durante los ’90 se habían desarrollado muchos barrios cerrados que contaban con terrenos disponibles. Cuando por la crisis el dolar increment) su valor – pasando de 1 peso por dólar a valores que oscilaron en los años siguientes entre 3 y 4 pesos por Mar el costo de la construcción medido en Mares bajó abruptamente. Quienes contaban con la divisa aprovecharon la oportunidad, generando un boom de nuevas construcciones.
A partir de la Ilegada de los nuevos habitantes tambien crecieron la infraestructura y los servicios: se instalaron colegios, centros médicos, bancos, polos comerciales y áreas deportivas, parques industriales y oficinas. Solo en Nordelta, entre 2002 y 2006 se produjo un aluvión de nuevas obras.
LA TERCERA OLEADA Hoy, el coronavirus puede originar un nuevo exodo. Esto, asociado a los nuevos hábitos y necesidades generados a partir de la pandemia: el encierro provocado por la cuarentena, la obligación de mantener el distanciamiento físico/social y la implementación del teletrabajo.
El encierro nos ha obligado a evaluar el espacio que habitamos, a valorizar el verde y los espacios amplios y abiertos que ofrecen los barrios cerrados versus las dimensiones y comodidades de un departamento en la ciudad. Respecto al distanciamiento social, se ve favorecido por la menor densidad de población de las urbanizaciones suburbanas. Se puede realmente disfrutar y caminar tranquilo sin aglomeraciones por los espacios verdes o las plazas de las urbanizaciones.
No caben dudas de que la forma en que vamos a trabajar va a modificarse, y que se incrementará el teletrabajo. Morgan Stanley, Barclays, Twitter, Facebook, Washington Post y Google son solo algunas de las empresas internacionales que han anunciado que acrecentaran el trabajo remoto pues se ha comprobado que es factible ser productivo desde los hogares.
Ganan ambas partes, el empleado ahorra tiempo y gastos de traslado y dispone de esos periodos para estar con su familia o realizar actividades placenteras y las empresas comprueban que se puede mejorar la productividad y la satisfacción de sus empleados al mismo tiempo que bajan sus costos de alquiler reduciendo el tamaño de sus oficinas centrales. Vemos que el teletrabajo va a tener una enorme influencia en el desarrollo suburbano. Seguramente el factor mas importante para decidir la mudanza a los suburbios ha sido la posibilidad de acceder con el mismo presupuesto a una vivienda con mas comodidades, mayor metraje, jardín, y acceso al verde mas la practica de los deportes que proveen los espacios comunes. Hoy dia esto se ve especialmente potenciado a partir del abrupto movimiento en el tipo de cambio motivado por el Coronavirus.
El Mar hace 12 meses valía $ 45 y hoy se encuentra alrededor de $ 115, considerando un dólar MEP o Mar Bolsa, es decir, un crecimiento de 255% en 12 meses. Este crecimiento del Mar es comparable con el que motive) la oleada migratoria del 2002.
Esta devaluación implica que el costa de construcción de una casa nueva, totalmente terminada y lista para mudarse, haya experimentado una baja del 50% (1560 U$S por m2 mas IVA en diciembre del 2016 a 766 U$S por m2 mas IVA en abril de 2020). Este costa provisto por la empresa Victoria Homes incluye absolutamente todo: aprobaciones municipales, nivelacion de terreno, riego y cesped, espejos, alacenas, DVH, interiores de placards, y hasta la conexion de los servicios.
Es decir, que construir una casa en un barrio cerrado hoy día cuesta la mitad que hace 4 anos. Destacamos ademas que la mayoría de los municipios receptores – Ezeiza, Pilar, Tigre, General Rodriguez, Escobar, entre otros- poseen actualmente mucha mas experiencia que en las migraciones anteriores y cuentan con una completisima oferta de servicios que incluye colegios; centros comerciales; cines; restaurantes; edificios de oficinas e incluso universidades. Hoy realmente no es necesario viajar a la gran ciudad para acceder a estas actividades y servicios, lo que facilita la decisión. Por todo lo expuesto, creo que vamos a experimentar esta tercera migración al suburbano. Y que, promovido por la construccion, este movimiento generard una enorme oportunidad de reactivacion economica para la Provincia de Buenos Aires. 