Por Lisandra Calderón

Pactos internacionales a los que Argentina adhiere subrayan que el “derecho a una vivienda digna” debe considerarse como el derecho a vivir en seguridad, paz y justicia social.

El alquiler representa una oportunidad para el Estado de otorgar este derecho pero debe fomentar el mercado y proporcionar protección legal. Los últimos debates de la Ley de Alquileres, se han centrado únicamente en el bolsillo de los inquilinos, olvidando todo el resto de sus derechos y descuidando también fuertemente los derechos del propietario.

El debate oscila en que el inquilino no pague honorarios a la inmobiliaria, (y que los honorarios sean pagados en su totalidad por el propietario), que el inquilino pague un solo mes de depósito en pesos y que la fianza (garantía) tenga más flexibilidad.

Esta discusión es meramente política y muestra la necesidad y el deseo que tienen muchos de que continúe el enfrentamiento entre ricos y pobres, entre los antes “proletarios y terratenientes”. ¿Cuándo vamos a dejar de pararnos en un solo bando y empezar a discutir este tema en serio? Es necesario asegurar, por un lado, que todos accedan a una vivienda adecuada.

Por otro lado, incentivar a que aquellos que puedan invertir sus ahorros en la compra de una propiedad para ayudar al futuro de sus hijos o para retirarse con mayor tranquilidad. Mientras tanto, su inversión hace que los primeros accedan a su vivienda digna. El Rol del estado es acabar con esta discusión, mediar y asistir a los “dos bandos”. El marco legal debe ser construido con el objetivo de generar un equilibrio en el mercado de alquiler.

LAS DOS CAMPANAS

Para que una vivienda sea digna o adecuada el estado debe proporcionar:

– Seguridad jurídica de la tenencia: Todas las personas tienen derecho a la protección contra el desalojo arbitrario o acoso.

– Que se puedan soportar los gastos: El acceso a la vivienda debe guardar relación con el ingreso familiar.

– Accesibilidad: Se le debe prestar particular atención a los grupos vulnerables, como los niños, los ancianos, los refugiados y los discapacitados.

– Ubicación: La ubicación de la vivienda debe permitir el acceso fácil al lugar de trabajo, los centros de salud y educación, y demás servicios sociales. No se deben construir viviendas en lugares inseguros, alejados o sin transporte.

Pero el Estado también debe observar los derechos de los propietarios: Los procesos de reclamo por falta de pago continúan siendo largos y la mala conducta del inquilino en un consorcio no lo habilita a rescindirle el contrato. Si el inquilino deja de pagar alquiler, los gastos comunes o las facturas de servicios (hoy ya sin subsidio), el mes de depósito no alcanza para cubrir los impagos, sin contar que la propiedad que el fiador ofrece en garantía no es afectada registralmente y desconociendo si el inquilino restituirá la propiedad en buenas o malas condiciones.

A su vez, el propietario recibe poca rentabilidad en virtud de la inversión que realizó, el periodo de retorno de dicha inversión es eterno, debe pagar impuesto a las ganancias por la renta que percibe, debe inscribirse en AFIP para facturar el alquiler, pagar Ingresos Brutos y pagar el Impuesto a los Débitos y Créditos. Sin mencionar que en la Ciudad de Buenos Aires, todavía se discute judicialmente quien debe pagar los honorarios a las inmobiliarias. La carga impositiva al propietario está desestimulando la inversión inmobiliaria y no permite regularizar el mercado informal de renta.

NO ES UNA CUESTION DE CLASES

Como el derecho a la vivienda digna está por encima del derecho de la propiedad, (pues la familia tiene mayor protección que un departamento) el Estado trabaja cada vez menos para que los niveles de ingreso de una persona que vive sola alcancen para pagar un alquiler o para que los niveles de ingreso de una pareja alcancen para pagar un crédito hipotecario.

Hemos bajado un escalón, y en las últimas décadas una persona sola ya no puede pagar el alquiler de un departamento de un ambiente y una pareja debe alquilar porque no puede acceder al crédito. (y no mencionamos solo las altas tasas sino que recordamos que una generación no tuvo crédito hipotecario).

No ha disminuido la precariedad del mercado laboral, en cuanto a que continúa habiendo empleo informal que abarca desde empleados en relación de dependencia como personas de oficio, técnicos y profesionales independientes que no quieren inscribirse ante AFIP. ¿Cómo se justifican los ingresos y se demuestra la capacidad de pago?

En las últimas décadas nuestros problemas “dólar”, “inflación” y “cambio imprevisto de reglas” se acentuaron. De una vez por todas el Estado debe pensar en garantizar la seguridad económica y jurídica en lugar de decir quién paga más y quién menos, desbaratando posiciones políticas enfrentadas.

Una política buena o una política mala de acceso a la vivienda puede determinar la oferta de viviendas de alquiler.

BLOCKCHAIN: REGISTRO DE INQUILINOS Y PROPIETARIOS


Una parte de la solución consistiría en generar un historial de pagos y un historial de cumplimiento de las obligaciones de los inquilinos que brinde referencias y fomente el acceso al mercado de créditos hipotecarios en el futuro. Al finalizar el plazo contractual el inquilino podría obtener un certificado de buen cumplimiento.

Por su parte si el propietario no cumpliere con las obligaciones a su cargo en el contrato de locación, daría lugar a que dicha cuestión quede registrada en la plataforma. Los datos podrían ser aportados tanto por inquilinos, propietarios e inmobiliarias.

Esto supliría la necesidad de los propietarios de solicitar más de un mes de depósito para cubrir posibles daños en el inmueble o las obligaciones impagas, teniendo en cuenta que muchas veces el canon locativo está compuesto en un 50% por alquiler y en un 50% por expensas y tasas , tal como se ve en edificios con amenities.

CONCLUSIONES:

Es hora de que el propietario cuente con mecanismos para reducir los riesgos de falta de pago y con mecanismos que le aseguren la restitución del inmueble en las condiciones acordadas. Ante la falta de pago o de restitución del inmueble , el propietario debería acceder a procesos no judiciales y expeditivos previos al proceso de desalojo.

También es necesaria una reforma tributaria en este tema que formalice de una vez el mercado de alquiler, permitiendo la registración de los contratos en forma natural. Se necesita implementar la bancarización sin costos, eliminar el mal llamado “impuesto al cheque” (impuesto a los débitos y créditos) que evitaría que el inquilino pague en efectivo incluso asumiendo el riesgo de sufrir robos. Si se bancarizara la operación sin costos también se formalizaría el mercado del alquiler con posibilidad de que el dinero empiece a quedar depositado en el banco.

Es necesario encontrar fórmulas para que el precio del alquiler resulte justo para ambas partes, pues los inversores no encuentran atractivo invertir en un inmueble para obtener rentabilidad pero tampoco el inquilino puede encontrarse sorpresivamente con incrementos en el precio. Se necesita construir para la clase media. Menos producto ABC1 con gastos de expensas siderales por el mantenimiento de amenities. El mercado está saturado de este producto que a propietarios e inquilinos les cuenta mantener.

ESTA VEZ, PENSEMOS LA LEY EN SERIO.