Por Damián Tabakman
En el marco del cambio de paradigma que estamos viviendo en los desarrollos inmobiliarios, hay un elemento que hasta ahora ha pasado desapercibido en el mercado, pero que a corto plazo adquirirá gran relevancia. Son los seguros de caución, obligatorios según el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, gracias a los cuales los compradores en pozo podrán recuperar su capital en caso que los desarrolladores incumplan.
El artículo 2071 del Código dice así: “Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo”.
Y más adelante dice: “El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.”
Es un formato que existe hace años en muchos otros países (Chile, Méjico, España, EEUU, etc.) y que viene acompañado del surgimiento del financiamiento bancario de los proyectos, dado que las entidades financieras, por ser obligatorio, lo plantearán como una exigencia ineludible previa al otorgamiento de los créditos intermedios.
Hay que saber que los emprendimientos que no lo tienen, como dice la norma, hoy ya están expuestos a reclamos graves de sus compradores. No obstante, ello no es tan claro en los fideicomisos al costo dado que en general los compradores ingresan como fiduciantes beneficiarios.
Compañías importantes como Zúrich, Aseguradora de Cauciones y Prudencia ofrecen el producto, que debería volverse un elemento muy diferencial a la hora de darle mayor fortaleza a la gestión comercial. Es decir, debería facilitar las ventas al brindarle mayor tranquilidad a los compradores, aunque no se descarta que se encarezcan los inmuebles en pozo en la medida que los desarrolladores trasladen el costo de las pólizas al precio de venta.
Varios emprendimientos recientemente lanzados al mercado ya lo incluyen, como los de Red y Argencons. Este es un tema muy importante con el que los desarrolladores deben familiarizase ya mismo. Lo cierto es que pocos productores y asesores de seguros lo conocen, por cuánto es algo muy específico.
Por último cabe señalar que es dable esperar que con esta norma, instituida en defensa de los compradores en pozo de buena fe, no suceda lo mismo que en el pasado ocurría con la prehorizontalidad (sustituida por estos seguros), que aún siendo obligatoria, no se aplicaba en la práctica, a veces por desidia y otras veces por ignorancia. Y cuando algunos proyectos naufragaban, los perjudicados se lamentaban.
Arq. Damián Tabakman