EL VASO MEDIO LLENO, EL VASO MEDIO VACIO

Lamentablemente vivimos inmersos en una economía cuasi dolarizada y no siempre la devaluación corrige el grado de competitividad que podemos tener como país de cara al resto del mundo. Indefectiblemente si no la acompañamos con inversión que genere mayor oferta interna de bienes y servicios, automáticamente genera una suba de los costos dolarizados que inciden en ciertos insumos y servicios de nuestra economía, aparejado a que el crecimiento interno y las inversiones en economía real, no están a la orden del día. A su vez, al gran déficit del estado, es otro componente que juega un rol determinante en la inflación.

Es verdad que veníamos con un tipo de cambio bastante atrasado, lo que nos generaba una inflación cuasi dolarizada, donde los salarios iban perdiendo cada vez más poder de compra y capacidad de ahorro. En ese entonces pudimos ver con muy buenos ojos, el lanzamiento del crédito hipotecario, uno de los engranajes fundamentales dentro del mercado inmobiliario, donde se podía llegar a proyectar nuevamente la compra de la primera vivienda, con tasas bastantes atractivas, de la mano de un dólar que no se movía y paritarias que trataban de acompañar la inflación para que el asalariado, no pierda tanta capacidad de compra.

El punto de inflexión comienza a vislumbrarse a mediados de junio de éste año cuando el dólar trepa de $ 18 a $ 22 en escasos días y alcanza su techo máximo a finales de agosto cuando rompe la barrera de los $ 40. A partir de dicho momento, el BCRA sube la tasa de las LELIQ al 73% para aspirar pesos y frenar dicho torrente que se iba al dólar generando presión sobre su valor, pero al mismo tiempo era inevitable que esto tenga un efecto domino sobre el resto de las tasas del mercado, entre ellas, la de los créditos hipotecarios. A su vez, el salario vuelve a licuarse frente a valores dolarizados como el de las propiedades y, en consecuencia, hay un desplome en la toma de créditos hipotecarios ya que los tomadores debían solicitar el doble de los pesos que necesitaban para comprar las propiedades, quedando de esta manera totalmente fuera del radar de los bancos sumado a que las cuotas que deberían pagar, superaban su capacidad de pago.

En consecuencia, por un lado, el mercado se contrae, los precios de las propiedades no ceden y comienza a no haber un punto de encuentro en las negociaciones de compraventa. Los propietarios no quieren validar el efecto que causó la devaluación, una baja en el costo de la construcción en dólares y que el asalariado, perdió mucha capacidad de compra. Asimismo, quienes atesoraban dólares, entendían que sus dólares volvían a recuperar su autoestima y entraban a la cancha a jugar un mejor partido, pudiendo comprar con una quita interesante. En resumen, los salarios transitaban su recorrido aún sin poder ser corregidos por paritarias y las propiedades quedaron valuadas como en su histórico, con lo cual quien pensaba en tomar un crédito hipotecario, automáticamente debía pensar en tomar el doble de pesos para llegar a su sueño de la casa propia, nuevamente INALCANZABLE, y sino, debía achicarse en metros o ceder zona en busca de valores más bajos.

Por otro lado, la baja en el costo de la construcción fue alrededor de un 30/35% en dólares, generando que el costo de reposición caiga radicalmente; lo que se venía cotizando a un valor de U$S 1.200 x m2 (costo aproximado de construcción para casas de categoría media/media alta) cae a un valor de U$S 840 x m2 (bastante similar para el m2 de construcción de un edifico standard bueno). Esto provoca que nuevamente los desarrolladores deban reformular sus proyectos, principalmente para volver a captar inversores con capital propio con lo cual debían poner gran foco en replantear una forma de pago inicial amigable, dado que el inversor no estaba dispuesto a validar un pago inicial alto en dólares y al mismo tiempo, debían corregir los precios considerando lo expuesto al comienzo de éste párrafo. En consecuencia, formulan un pago inicial de un 20/25% en dólares, a pagar en 3 veces. Son pagos espaciados entre sí (trimestrales) y el saldo a pagar es en pesos, ajustados por el índice de la C.A.C. (Cámara Argentina de la Construcción) en 24 o 36 cuotas, dependiendo de la magnitud del proyecto. Si bien se deja en el camino una masa crítica de potenciales compradores (comprador con crédito hipotecario), vuelven a posicionarse quienes tenían los dólares guardados, licuando de mejor manera el 75% del saldo de la obra ya que la misma se estructura en pesos. Si bien la C.A.C. terminará corrigiendo la baja en el costo de la construcción, generado por la gran devaluación, dado que tarde o temprano se trasladará a mayor inflación (en base a lo mencionado en el primer párrafo de esta nota), la lectura de los inversores es que no será en el corto plazo y como complemento, toman en consideración que el valor del dólar continuará su camino ascendente lo que irá compensando en cierta medida los avances de los mayores costos de obra que arroje la C.A.C. Todo esto trajo aparejado la reactivación de la venta de lotes urbanos (para desarrollar edificios) como lotes en barrios cerrados (para construir casas), reforzando el valor de los mismos. Es sabido que, a lo largo del tiempo, las propiedades SIEMPRE han defendido su valor en un camino ascendente (salvo casos puntuales, año 2001, por ejemplo), con lo cual, nadie quiere dejar pasar esta gran oportunidad de poder construir a un bajo costo, teniendo un mercado de propiedades terminadas que no validan la devaluación como una variable que ajuste los valores a la baja. Frente a éste nuevo escenario, la visión de corto/mediano plazo del inversor es poder construir a un costo bajo y tener en la vereda de enfrente los valores históricos de las propiedades usadas y terminadas, las que colaborarán para que éstos puedan hacer su diferencia. Pero como menciono, suena un tanto hipotético ya que la C.A.C. no demorará mucho tiempo en trasladar los efectos de la devaluación sobre ciertos componentes dolarizados de la industria, con lo cual, habrá que ver cuánto durará el veranito de la construcción “barata”. Podemos decir que éste tipo de inversor, ve el vaso está medio lleno por ahora.

Hoy el mercado está enrarecido, situándonos en locaciones AAA (ya sean barrios urbanos como barrios cerrados de la zona norte), no se ha visto reflejado que el costo de reposición (cuánto me cuesta hoy volver a edificar la misma propiedad) haya incidido en un reacomodamiento de los valores de las propiedades usadas hacia la baja, más allá que sea una realidad al momento de tener que tasar nuevamente una propiedad. Nadie quiere ceder, ni los propietarios aceptando una contraoferta que sea un 15% inferior al valor de tasación histórico (últimos 12 meses previo a la última devaluación de Agoto de 2018) que es lo que se viene viendo, ni los compradores validando precios históricos teniendo en cuenta que el peso se devaluó con respecto al dólar, un 100% en 1 año. Al mismo tiempo, muchos de los nuevos desarrollos en pozo, formulan propuestas a valores inferiores a los que se venían proyectando hace algunos meses atrás, lo que se hace interesante si se toma en consideración que el mercado del usado no ha bajado en proporciones similares a lo que ha bajado el costo de construcción, con lo cual se está especulando con poder lograr al final de la obra, una diferencia interesante entre el costo final de obra y lo que pueda valer una vez terminada la unidad suponiendo como he mencionado, que la devaluación continúe su recorrido, ganándole a la C.A.C. la cual a su vez no está reflejando la realidad de los aumentos y que los precios de las propiedades usadas/terminadas, mínimamente se mantengan en el tiempo por lo que he comentado al inicio de éste párrafo.

Desde HF Proyectos & Inversiones estamos asesorando a nuestros clientes en función de la situación actual de mercado, cómo, dónde y en qué invertir. Hacemos mucho foco en el tipo de producto, la zona, la apreciación y la renta, priorizando la forma de pago y cómo se estructura cada negocio, principalmente en el caso de los nuevos desarrollos. Sin duda la devaluación pulverizó las rentas en dólares ya que como menciono, aún los valores no han bajado. En ese sentido el pozo (construcción de edificios desde el comienzo) es quien hoy defiende de mejor manera el capital que se irá invirtiendo, no sólo en la apreciación del mismo, sino que una vez terminado el desarrollo y considerando que se sostendrán estos valores dado por la actual postura firme de los propietarios, sumado a los mayores costos de obra, estos proyectos tendrán nuevamente, una renta cercana a la histórica, entre un 4 y 6% anual en dólares. Otra opción que vemos atractiva son las oficinas AAA, se siguen cerrando contratos en dólares con lo cual mantienen su renta cercana al 9% (principalmente se da porque la vacancia – ocupación de los metros totales del mercado – está por debajo del 5%), descartando casos puntuales donde propietarios han preferido ceder renta en pro de mantener locatarios y eximirse del pago de los costos fijos (impuesto municipal, expensas). Para un inversor medio a pequeño (lo medimos en virtud del capital que puede invertir) hoy vemos con buenos ojos los proyectos de CO-WORKING y CO-LIVING considerando que la base del negocio radica en invertir en unidades pequeñas, siendo que la renta para éstas, es más elevada que para unidades más grandes. Una de las ventajas de este tipo de desarrollo es que uno paga por los m2 que habita y el resto, los tiene dispersos en las áreas comunes del edificio donde puede interactuar con el resto de los condóminos del edifico, tanto para ocio como para trabajar. Asimismo, son productos muy líquidos (venta rápida) ya que no sólo se venden por tasa (alquiler anual sobre el precio de la vivienda), sino que su valor absoluto es un monto bastante accesible para un gran nicho del mercado, sumado a que por lo gral. la administración la lleva una empresa que se encarga de buscar al locatario (tienen redes comerciales altamente desarrolladas), del mantenimiento de la unidad, de entregar la posesión al nuevo locatario, verificar el estado de la unidad cuando caduca el contrato, etc. A su vez, hacemos foco en aquellos desarrollos de éstas características, que se ubican principalmente en locaciones de muy buen acceso (subte, colectivos, tren) y donde predomina el turismo y lo corporativo dado que en dicho caso se puede pensar en una renta cuasi hotelera teniendo en cuenta que la devaluación volvió a poner activo el mercado del turismo. En ese sentido, éstas unidades chicas (de 25 a 35 m2) estarían defiendo muy bien una renta cuasi dolarizada (unidades amobladas para renta temporaria). En resumen, hoy vemos atractivo estos dos tipos de inversiones (oficinas AAA y proyectos de CO-WORKING y CO-LIVING) donde todavía se pueden lograr rentas que se defienden de la mejor manera frente a la inflación y podemos sumar también los pozos nuevos en pesos, donde se proyectan buenas apreciaciones en dólares por lo mencionado anteriormente.

No podemos dejar de lado a las próximas elecciones para Presidente como un suceso que ya está generando incertidumbre dentro del mercado. Muchos temen que el fantasma del pasado regrese, un populismo incompetente, sumamente corrupto y que ha saqueado al país con mensajes populares carentes de contenido y ejecución, populismo que no motivó el ingreso de divisas, populismo que no activó los sectores de la economía, populismo que atropelló a la seguridad jurídica y que generó un déficit fiscal inmenso, derivando todo en menor inversión, por ende, menor empleo. Lamentablemente la situación actual (recesión, alta inflación, paritarias atrasadas, etc.) facilita que las viejas prácticas vayan ganando terreno entre los votantes sumado a que otras fuerzas, no ejercen oposición ofreciendo alternativas superadoras. En resumen, todo esto tampoco colabora para mitigar incertidumbres que lo único que generan, es más recesión.

Podemos decir que la visión del vaso medio vacío radica principalmente en la pérdida del crédito hipotecario, dejando nuevamente fuera del sistema y sin capacidad de compra, a una masa crítica de potenciales compradores que necesitan poder calificar para tomar un crédito hipotecario y comprar su vivienda. Justamente éstos no son quienes pueden atesorar divisas, todo lo contrario, durante los últimos 16 años no han podido generar ahorros ya que el salario siempre estuvo corriendo por detrás de la inflación y las paritarias nunca estuvieron a la altura de las circunstancias, mientras que el valor de las propiedades mantuvo su ascenso en dólares y la inflación galopante (se proyecta un 45% para el 2018) les comió la capacidad de ahorro. Y así como el campo, la construcción es uno de los engranajes más relevantes dentro de nuestra economía, por ende, gran parte del sector de la construcción necesita que éstos jugadores vuelvan a entrar a la cancha a jugar su partido. Es triste ver como todo se desplomó en cuestión de horas después de años de no poder contar con una herramienta fundamental para ésta industria como es el crédito hipotecario.

Quienes vivimos hace tiempo bajo ésta bandera, sabemos de los vaivenes de nuestra economía, vaivenes que en gran medida son consecuencia del mal manejo de nuestra clase política, un mal que no podemos revertir aún. Frente a cada cambio de gobierno, la incertidumbre (sensación ya enquistada en nuestra sociedad) no colabora para que los negocios y las inversiones fluyan naturalmente, viendo países limítrofes donde los gobiernos pasan y pueden proyectar a mediano y largo plazo. Todo esto genera mucha impotencia conociendo el gran capital de recursos naturales y humanos que tenemos.

Esperemos que todos podamos ver de una buena vez, el vaso BIEN LLENO sin importar quienes gobiernen.