Por Humberto Foresti
Cuando uno se plantea nuevos desafíos, lo primero que marca es un horizonte y partir de ahí, traza un plan de acción para el logro de los objetivos que lo llevarán a cumplir el propósito, siempre y cuando, existan reglas claras que generen certidumbre, para las acciones a tomar.
Si bien el confinamiento trajo muchos cambios en todo sentido, el primero que salió a la luz fue la gran oleada migratoria al suburbano. Por un lado, en busca de amplios espacios y calidad de vida, donde el teletrabajo juega mucho a favor y por otro, capitalizar un costo de construcción en dólares muy bajo, dado principalmente, por el cepo cambiario que colaboro para que el dólar paralelo se dispare y se licuen los costos en dólares.
Pilar, Escobar, Tigre, Canning, Lujan, volvían a lustrar sus zapatos para salir a la pista de baile. El derrame era bastante homogéneo, se activaron los alquileres, la compra de lotes, casas terminadas y condominios con servicios. Sucedieron situaciones impensadas, loteamientos de barrios privados que, durante años (hablo más de 10 años), no corregían su valor, sumados a una gran oferta de reventas, que castigaban al precio de lista de los desarrolladores, todo ese stock se liquidó en días, dejando espacio a que la lista de precios vuelva a tomar su lugar de preponderancia y hasta permitiendo retocar la misma con ajustes de un 15% a un 20%.
Pero cuando la fiesta se estaba poniendo buena, alguien bajó el disyuntor. La causa, una devaluación abrupta del peso frente al dólar, llevando la cotización del dólar paralelo de $ 130.- a casi $ 200, más de un 50% (semanas del 12/10 al 23/10) entre otros aspectos macro y microeconómicos, agudizando así la brecha entre el dólar oficial y el paralelo en un 143%. Los compradores de lotes, pusieron un freno de mano, dispuestos a dejar caer su reserva aun en contra de perder su depósito. El comprador no estaba dispuesto a validar el precio de un lote de U$S 80.000.-, donde el precio de referencia del dólar era $ 130.- (al momento de reservar), contra un dólar casi tocando los $ 200.- y sin techo en el horizonte más cercano que se disparaba durante el proceso de compra. Por otro lado, quienes estaban empezando a comprar materiales para construir, se encontraron con que algunos insumos atados al dólar, no encontraban un valor de reposición, por ende, comenzaba el faltante. Otro determinante para no querer embarcarse en una obra, por ende, menos aún en la compra de un terreno.
Mientras tanto, las propiedades de CABA están casi a punto de cerrar el tercer año consecutivo en una baja pronunciada de escrituras. Estas no corrieron con la misma suerte que las del suburbano ya que si bien los pozos nuevos comenzaron a marcar un camino en materia de precios, promedio un 40% inferior a los precios de productos terminados, al no poder prever dónde acabaría esa corrida del dólar, el inversor pone freno de mano y se ajusta al famoso “WAIT AND SEE” (espero y veo), nadie mueve un dedo. En materia de precios, la tenencia de inmuebles está muy atomizada en cuanto a sus propietarios con lo cual cada uno maneja sus tiempos y necesidades y quienes no tienen necesidad de venta, sostienen los precios. Una minoría, aceptó descuentos entre un 15% y un 25% como para mover la ficha, pero sino, han preferido retenerlo o bien pasarlos al alquiler, aun así, asumiendo una renta muy baja en dólares.
En cuanto a lotes urbanos para desarrollos multi-familiares, “materia prima” esencial para cualquier desarrollo inmobiliario, estos habían comenzado a transitar un buen camino. En su gran mayoría los desarrolladores buscaban intercambiar tierra por m2 terminados en la futura obra y algunos, para condimentar mejor el plato, sumaban productos terminados de la desarrolladora en otras ubicaciones, pero en sí, casi ninguno bajo ofertas en efectivo. Las ubicaciones Premium, teniendo en cuenta que la tierra es el bien escaso por excelencia, donde se vende esa esquina única, no se reproduce en otro lado, esos terrenos sufrieron algún descuento, pero se hacían operaciones en efectivo.
En este momento, frente a un horizonte incierto, los desarrolladores han preferido desensillar y tomarse su tiempo dado que hoy dependen exclusivamente del inversor privado con capital propio frente a la ausencia del crédito y éste, como he mencionado, se sentó arriba de sus dólares, WAIT AND SEE.
El plan económico de un país, es la hoja de ruta que te marca el camino, podrás encontrarte con baches, caminos cortados, o falta de visibilidad pero por lo menos genera CERTIDUMBRE la que busca desde un inversor local, quien quiere apostar por la economía nacional, desarrollando nuevos
negocios, hasta inversores internacionales que buscan apostar por un país, lo que eso conlleva, el ingreso de divisas y quienes pretenden como algo básico, seguridad jurídica, el derecho a la propiedad privada entre otros aspectos macro y micro económicos.
Una vez más, la CERTIDUMBRE, es la gran ausente.