Por Humberto Foresti

CON MÁS DE 20 AÑOS DENTRO DEL MERCADO INMOBILIARIO, JAMÁS PASÉ POR UN MOMENTO SIMILAR, DONDE LO QUE BRILLA POR SU AUSENCIA, ES EL PRECIO DE LA PROPIEDAD.

Si bien hoy el valor de la propiedad pasó a  ser prioridad en la mente del consumidor, después de 70 días de confinamiento y sumado a 2 años de muy baja actividad, es difícil hablar de precios.
Como suelo decir, hay que ser muy responsables al hablar del mercado inmobiliario como un genérico ya que no lo es, cada nicho de mercado es único y cada propiedad también lo es. Si tomásemos como ejemplo un departamento, debemos contemplar distintos aspectos al momento de tasarlo; categoría, estado general, terminaciones, ubicación dentro del edificio, el estado del mismo, en qué cuadra y en qué barrio se halla, en qué ciudad y dentro de qué provincia. Si hablamos de desarrollos urbanos (barrios privados) en las afueras de las ciudades más relevantes, difiere mucho uno de otro, no solo por su masterplan (diseño de calles, paisajismo, tamaño de los lotes, infraestructura) sino también por su reglamento de construcción, amenities, accesos, cercanía a los servicios, etc. También se deben considerar al momento de tasar, las variables micro y macro económicas, economía regional, cantidad de oferta en dicho lugar (mismo producto o similar) y cuál es el público objetivo acorde a la oferta, inversor o consumidor final, con o sin crédito. Como verán, es un mundo muy amplio de variables que entran en juego para la formación de precios, algunas un tanto exactas y otras, un tanto más intrínsecas. Por eso, jamás hay que esgrimir una opinión de valor sobre el mercado en general como un genérico y mucho menos sobre el precio de una propiedad, sin antes haberla visitado «personalmente».
En sí, es un momento muy difícil para hablar de precios, principalmente tenemos ausencia de la demanda y un costo de construcción en dólares, una de las variables más representativas del momento, que ha caído un 60% en relación al mismo mes del año pasado a raíz de una seguidilla de abruptas devaluaciones del peso con respecto al precio del dólar (tomando en cuenta el precio del dólar MEP y BLUE, sumado a la amplia brecha existente con el dólar oficial). Como consecuencia de este combo explosivo, estábamos todos a la expectativa de ver cómo impactaría en los precios de las propiedades, pero justo llegó el confinamiento que trajo aparejado que las inmobiliarias no puedan mostrar propiedades, ¡QUEDATE EN CASA! Fue imposible poner en marcha el nuevo escenario, donde se invitaría a la demanda, para que falle a favor o en contra de los «nuevos precios», descartando que, en el camino, ya van quedando fuera del mercado, aquellos propietarios que no se ajustan a una nueva realidad.
Hoy más que nunca la responsabilidad inmobiliaria y del buen profesional, deben de estar a la orden del día, siendo estos tanto asesores, corredores inmobiliarios como desarrolladores. Vengo conversando con varios inmobiliarios y en su gran mayoría me dicen: «estoy tasando un 20% menos que antes del confinamiento», otros: «yo estimo van a bajar un 30%», y cuando busco un justificativo, pocos saben fundamentar, básicamente se apoyan en la falta de venta sin tener siquiera un mercado «abierto» para ver si la demanda los valida o no. Los desarrolladores lo tienen un tanto más fácil, costo de construcción (U$S 600 por m2 aprox. hoy), costo de la tierra (aparecen descuentos en lo que abunda, incidencias Premium casi sin descuento), honorarios (proyecto, desarrollador, comercial) e impuestos (por el momento sin modificación) con lo cual ya pueden ir formando precios para sus nuevos desarrollos. Aun así, ellos ya vienen sintiendo la baja del costo de construcción en dólares hace unos cuantos meses y varios nunca terminaron de trasladarle a los inversores esta diferencia, siguieron tirando de la soga para ver hasta dónde el mercado soportaba esos precios en favor de capitalizar mejores retornos para sí mismos en vez de trasladar parte de dicho beneficio al comprador, teniendo presente que los inversores eran y son el actual combustible para poner en marcha la industria frente a la ausencia del crédito hipotecario. A esto podemos sumar que muchos inmobiliarios, han tomado inmuebles a la venta, muy por encima de su tasación, tan sólo para congraciar la expectativa de máxima de los vendedores y colaborando de dicha manera, distorsionar aún más los precios de mercado.
Un buen ejercicio para hacernos hoy, sobre un caso HIPOTÉTICO, es preguntarnos cómo tasaríamos si nos encontrásemos con un MERCADO QUE NO TIENE PRECIOS, ni comparables del momento, ni comparables históricos, no hay forma de tomar precios de referencia; RESET, precios a CERO. A partir de ahí, ¿Cómo formaríamos el precio de una propiedad hoy? Creo que sería un gran ejercicio que todos podríamos hacer tomando como punto de partida, un costo de construcción en dólares muy bajo, contexto país/mundo (tasas, emisión monetaria, devaluación, inflación) y otras variables micro y macro económicas. Otra pregunta que le hago a varios inmobiliarios, en relación a ciertos precios de publicación que hoy ponen en oferta, si se pusiesen del otro lado del escritorio y tuviesen que ser hoy compradores o vendedores, ¿qué sombrero se pondrían? El 90% me contestó que serían vendedores y un 10% no lo sabe, con lo cual, la respuesta es más que elocuente.
Hoy, no hay transacciones y el mercado quedó ON HOLD (suspendido). La desaparición de la demanda, siendo una de las dos partes esenciales para que el mercado exista y quien valida o no precios, ha puesto al mercado contra las cuerdas. Ésta definirá si las bajas reflejadas en los nuevos precios, están a la altura de las circunstancias macro y micro económicas, tomando como referencia, precios máximos históricos. A partir de ahí, tomará cartas en el asunto. En este sentido suelo hacer un paralelismo con las acciones de la bolsa: un inversor viene haciendo un seguimiento del precio de una acción, sabe que en un contexto razonable la acción de la empresa «X» siempre rondó los U$S 100.-, y hoy, por diversos motivos, la misma cotiza entorno a los U$S 40.-, seguramente algunos ya consideran que es un gran momento para comprar, más allá que aun pueda caer un poco más. Esa sensibilidad es 100% individual de cada inversor y esto mismo pasará con la demanda de inmuebles, quienes consideren que los nuevos precios reflejan que es un buen momento para comprar, considerando que el m2 de dicha propiedad tuvo un pico histórico entorno al 60%/70% arriba de lo que está hoy, seguramente aparezcan muchos inversores entrando al mercado, descartando que el actual contexto mundial es muy malo, las tasas tienden a negativas, la emisión norteamericana generara inflación, tasas en pesos muy por debajo de una inflación proyectada y asumiendo un riesgo constante acerca del tipo de cambio y otras tantas variables que hacen que por lo menos, quienes miraban inversiones financieras, sin dudas vuelvan a ponerle un ojo al mercado inmobiliario. Van haber muchas oportunidades que, si somos responsables, sabremos capitalizar.
Cerrando esta columna, quiero felicitar a Pablo Pinazo, Director de ésta revista, por cumplir ya 10 años promoviendo información relevante del sector, productos y contenidos de calidad y por seguir apostando a tan noble mercado, a pesar de las circunstancias actuales. Al mismo tiempo agradecerle la oportunidad que me viene dando hace unos cuantos años, de poder tener mi espacio para expresarme, un gran privilegio. ¡Pablo, por muchos años más, felicitaciones y muchas gracias!