ENTREVISTA EXCLUSIVA A RICARDO MATALONI, Director Comercial de Vitrium Capital.

BRM: ¿Cómo se impulsó el desembarco de Vitrium Capital fuera de Argentina? ¿Cuáles son los pilares de su estrategia de regionalización?

En Vitrium Capital contamos con 12 años de experiencia en el mercado de Real Estate como desarrolladora y administradora de fondos de inversión de individuos y family offices que han decidido destinar parte de sus activos al negocio inmobiliario. Desde nuestra fundación en 2006, hemos desarrollado un portfolio de riesgo combinado y diversificado, conformado por proyectos inmobiliarios con distintos grados de exposición, volatilidad, tasas de retorno y plazos de colocación.

Comenzamos en Argentina desarrollando proyectos como Serena de Morra en Pilar y en 2013 iniciamos nuestra estrategia de regionalización que hoy llega a otros países como Estados Unidos y Uruguay. Habiendo evolucionado en un muy corto plazo de ser un broker de colocación de inversiones en proyectos de terceros a una gerenciadora y desarrolladora integral de proyectos inmobiliarios, hoy nuestra estrategia se basa en cinco pilares. El primero es la innovación, basado en el desarrollo de proyectos diferenciales en uso y locación que nos permite adelantarnos a las tendencias del mercado en el que lanzamos cada producto y obtener altos índices de rentabilidad en todos nuestros proyectos. Por otro lado, la diversificación, puesto que contamos con un esquema de ingresos diversificado que nos permite prácticamente desafectar el flujo de ingresos de los ciclos del mercado inmobiliario, y la agilidad organizacional, ya que enfocamos la inversión de RRHH principalmente en recursos propios y tercerizamos la provisión de otros productos y servicios en compañías especializadas en cada una de las áreas del negocio de Real Estate.

Los últimos pilares son la responsabilidad social, ya que elegimos ser una empresa responsable con el entorno social en el que nos desenvolvemos, colaborando activamente con programas para quienes no tienen acceso a la vivienda y viven en condiciones de extrema pobreza, y la internacionalización. Me detengo en este último porque en Vitrium Capital regionalizamos el desarrollo de proyectos basándonos en estructuras de gerenciamiento pequeñas en los sitios de ejecución, distribución del conocimiento local entre geografías, y una estructura de soporte regional para la administración integrada y centralizada de las operaciones locales en los distintos países de actuación.

BRM: ¿Qué servicios ofrecen y quiénes son sus principales clientes?

Somos una desarrolladora inmobiliaria y administradora profesional de fondos de inversión de individuos y family offices que han decidido destinar parte de sus activos al negocio de Real Estate local e internacional. Ofrecemos un portfolio de riesgo combinado y diversificado conformado por proyectos inmobiliarios de diversas características y servicios de consultoría para la realización de proyectos, integrando a todos los actores del proceso de desarrollo inmobiliario. Nuestros principales clientes son inversores individuales, principalmente propietarios de tierras y personas interesadas en diversificar su portfolio de inversión en el mercado de Real Estate, e inversores institucionales que buscan propiedades para desarrollar sus actividades.

BRM: ¿Cómo es su filosofía de inversión?

Considero que estamos atravesando un panorama que se presta al análisis y a la observación para poder desarrollar proyectos más adelante puesto que el mercado actual es rentable si los valores de venta de vivienda residencial superan los 5 mil dólares por metro cuadrado. Por este motivo, hay que mirar más allá y aprovechar las zonas periféricas de la ciudad y las de otras provincias del país.

Nosotros siempre pensamos en el largo plazo: cuando hay buena tierra y el propietario está dispuesto a aportarla al proyecto, nosotros estamos presentes para invertir en el desarrollo. En Vitrium Capital entendemos cómo funciona la dinámica urbana y qué necesita el mercado y mi visión es que el Real Estate se mueve con una proyección de largo alcance. Por esta razón, considero que quienes esperan las curvas largas y guardan su dinero en ladrillos, nunca pierden.

BRM: ¿Cómo percibe el panorama actual del mercado de Real Estate en Argentina? ¿Y en Uruguay?

En nuestro país los costos de construcción han bajado sensiblemente y, si bien la mayoría de los materiales no están dolarizados, éstos subieron mucho y muy rápido. También hay que mirar con atención los valores de venta en CABA ya que el precio tiende a ser muy elevado para los compradores porque los costos impositivos de los proyectos oprimen su rentabilidad.

Por eso, hay que ir más allá y aprovechar las zonas periféricas de la ciudad y las de otras provincias del país. A modo de ejemplo, en Vitrium Capital trabajamos mucho en el corredor norte, de Vicente López a Pilar, donde se consigue tierra con una incidencia del 10 o 12% pero siempre para desarrollar a largo plazo.

En Argentina hay muy buenas oportunidades para comprar y esperar a desarrollar proyectos más adelante o para construir si se tienen los dólares ahorrados, si se puede iniciar la construcción hoy mismo y si no se espera a vender en los próximos meses. También hay excelentes oportunidades para invertir en proyectos de renta, pero muy a corto plazo porque el panorama inflacionario puede cambiar en los próximos meses.

En cuanto al mercado uruguayo, personalmente lo veo muy sólido y a nosotros nos ha ido excelente. En Vitrium Capital desarrollamos fundamentalmente productos para la clase media (residencial, retail, oficinas y estudios profesionales), y Uruguay tiene la clase media más grande en Latinoamérica en proporción a su población. Eso representó una oportunidad muy importante para nosotros sumado a la estabilidad económica y el hecho de ser un mercado que respeta todas las condiciones para el desarrollador.

Si bien hay algunos desafíos a largo plazo, las proyecciones son favorables. Las condiciones de estabilidad, previsibilidad y políticas sostenidas nos invitan a seguir apostando y anclándonos en el país vecino.

BRM: ¿Cree que se podría aplicar una ley similar a la de Vivienda Promovida en la Argentina? ¿Qué resultados está arrojando en Uruguay?

La ley de Vivienda Promovida, que ofrece ventajas fiscales tanto a inversores como a compradores uruguayos, ha sido fundamental para atraer inversores en momentos de eventual baja demanda de mercado, para mantener e incluso aumentar el nivel de actividad y para desarrollar zonas que tenían mucho potencial. Sus condiciones son buenas para ambas partes, entonces el ecosistema se genera solo.

En el país la ley ha ido evolucionando, las autoridades han ido aprendiendo de su implementación y se han hecho algunos ajustes. A modo de ejemplo, en los últimos seis años, en Montevideo, se crearon 460 proyectos nuevos producto de esta ley; obras que no hubiesen existido sin ella.

Considero que la ley es un instrumento brillante y que puede replicarse en el resto de la región. Su implementación en Argentina puede reactivar el sector puesto que atrae inversiones, fomenta la construcción y ayuda a disminuir el déficit de viviendas para una franja muy amplia de la población.

BRM: ¿Cuáles son sus últimos desarrollos en el país y el exterior?

En Argentina finalizamos Serena de Morra en Pilar, 01 Tigre en la localidad homónima, Vitrium One en Vicente López y continuamos desarrollando Pueblo Caamaño, un nuevo concepto urbanístico ubicado también en el partido de Pilar. Es un desarrollo único en su tipo y un ejemplo del modelo de casos que tiene que haber en el mercado porque responde adecuadamente a las nuevas demandas del mercado. Se trata de un centro de usos mixtos de tres hectáreas con 350 viviendas, estudios profesionales, oficinas, áreas de entretenimiento y un centro comercial con 90 locales en un entorno verde que presenta un anfiteatro que es el corazón del proyecto. Esto le permite al usuario tener acceso a residencias, oficinas y locales comerciales, todo en un mismo lugar.

Por otro lado, en el exterior tenemos proyectos finalizados y aún en desarrollo en Estados Unidos y Uruguay y estamos ampliándonos a otros países. Impulsamos proyectos como 01 Mimo y un hotel en Wynwood, Miami y 01 Parque Batlle, 01 Las Artes en Uruguay, donde además lanzaremos dos nuevos proyectos a principios de 2019.

Como les comentaba, esto forma parte de la estrategia a largo plazo de la compañía, que apunta a consolidarse como desarrolladora regional de proyectos diferenciales en uso y alquiler.

BRM: ¿Qué balance haría de este año que finaliza? ¿Cuáles son las expectativas de la compañía para 2019?

Iniciamos nuestra estrategia de regionalización hace 4 años analizando posibles escenarios futuros y considerando la situación compleja que transitaba el mercado argentino. Por eso, los resultados de este año fueron positivos: inauguramos el centro comercial de Pueblo Caamaño, nuestro desarrollo de usos mixtos en Pilar, y vendimos el 90% de los departamentos, 85% de los locales comerciales y 90% de las oficinas.

De cara al año que comienza, nuestra visión es continuar y ampliar nuestras estrategias de posicionamiento en Argentina y de regionalización en Estados Unidos y Uruguay, sustentadas por estructuras de gerenciamiento en los sitios de ejecución, distribución del conocimiento entre geografías y soportes regionales para la administración integrada de las operaciones en los países de actuación. También apuntamos a ampliar nuestra red de equipos de trabajo en las diferentes regiones para acompañar el proceso de instalación en cada mercado.