Por Humberto Foresti

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PRÓXIMOS AL INICIO DE UNA MITAD DE AÑO, UN TANTO TURBULENTA EN MATERIA ECONÓMICA, ES BUENO PARAR LA PELOTA Y ENTENDER UN POCO DE DÓNDE VENIMOS, DÓNDE ESTAMOS Y HACIA DÓNDE VAMOS.

Enfocados dentro del mercado inmobiliario de Capital Federal y alrededores, veníamos (gobierno anterior) de una oferta muy selectiva, 100% enfocada en inversores y no en consumidores finales ya que el acceso al crédito era casi nulo. El principal problema, la amplia brecha entre el poder adquisitivo del salario real vs. propiedades dolarizadas en aumento. En virtud de esto la oferta se concentraba en desarrollos que se adaptasen principalmente al bolsillo del inversor y no tanto en las necesidades reales de los consumidores finales. El inversor desde ya buscaba aquella inversión donde sus pesos jugaran su mejor partido frente a una constante pérdida de valor que venían sufriendo ante una inflación que no paraba de crecer. La creatividad del desarrollador pasaba únicamente en lograr un monto de inversión que se adecúe al bolsillo del inversor y a la forma de pago, sin pensar tanto en el producto.

En la actualidad, si tomamos la visión de un inversionista a quien la oferta inmobiliaria debe seducir, éste posa su atención sobre la gran vedette del momento dentro del mercado financiero, las LEBAC. Estas ofrecen hoy en día una tasa en pesos del 40% anual. Vale aclarar que, si bien el inversor es parte de la demanda, no deja de representar a un porcentaje muy pequeño de la torta ya que únicamente busca refugio de valor, apreciación del activo y renta en algunos casos, pero, aun así, es partícipe en la formación de precios. Dicho esto, hoy los inversionistas están detrás de ésta atractiva tasa que les ofrecen las LEBAC y que el mercado inmobiliario no está ni cerca de poder igualar. Ojo, atractiva siempre y cuando no sucedan estas devaluaciones del peso que hemos visto recientemente.

Sin dudas siempre la demanda es la que regula los valores, indistintamente de lo que una oferta pueda pretender, ésta define cómo compra, qué compra y hasta dónde está dispuesta a pagar, pero a su vez es complicado hablar de demanda como algo genérico. Quienes compran propiedades Premium, de pozo o bien dentro del mercado del usado, principalmente no es una demanda que dependa del crédito y dentro de la máquina que hace girar a la gran industria inmobiliaria, no son el engranaje más importante. Quienes ponen la economía en marcha son aquellos consumidores de clase media que deben sí o sí apelar a un crédito para poder acceder a la vivienda propia.

A partir del cambio de gobierno, diciembre de 2015, se vino un cambio radical en el perfil de la demanda (demanda real para llamarlo de alguna manera) que es la que necesita comprar su vivienda. Esto comenzó a poner presión sobre los desarrolladores para que empiecen con creatividad, a mejorar la oferta. El medio de compra por excelencia de éste tipo de demanda es el crédito hipotecario. Hoy casi un 65% compra utilizando crédito y el 35% restante lo sigue haciendo con capital propio. Asimismo, hay que remarcar, que dentro de dicho 35%, una gran mayoría se concentra en la compra de propiedades Premium. Aun así, muchos de ellos podrían pensar en tomar un crédito para dar un salto de calidad, pero no abundan.

En base a esta nueva demanda, los desarrolladores han comenzado a replantearse hacia dónde quieren ir para capitalizar este nuevo aluvión de compradores que vienen con su crédito bajo el brazo. En consecuencia, varios desarrolladores apuntan todos sus cañones en poder captar el mayor pedazo de la torta y en ese sentido están saliendo al mercado a comprar terrenos un tanto más periféricos (valor de la tierra más bajo) para amoldar su oferta a los créditos y a un monto de cuota que sea accesible para éstos demandantes. Muchos van por obras chicas, de 1.500 a 2.500 m2 totales que les permitan mayor rotación y que puedan ir implementando más de una en forma simultánea, logrando licuar mejor sus costos y adquirir mejor poder de negociación al momento de la compra de insumos y de negociar contratos con las constructoras. Esto hace que varios de ellos estén compitiendo dentro del mismo segmento y como oferentes están siendo un tanto más creativos, analizando bien la zona, los accesos, servicios, seguridad, etc., y el tipo de producto a ofrecer.

Podemos ver una demanda activa, pero al mismo tiempo es un tanto temerosa a los vaivenes de la economía al momento de tener que solicitar un crédito, habiéndose generado una gran incertidumbre en los últimos días, con un dólar que se apreció un 25% en 10 días. Esto trajo a colación que quienes compraban unidades valuadas en dólares, debían necesitar un 25% más de pesos para poder adquirir su unidad, viéndose algunos perjudicados ya que dejaban de calificar para los bancos, otros debían afrontar una cuota un tanto más elevada y sino, correrse de la zona de interés en busca de precios más económicos para mantener la línea de crédito que le fuese pre acordada.

De cara a la oferta, esta también ha logrado dar un gran paso de la mano del crédito intermedio para desarrolladores, lo que facilita mucho a éstos jugadores en poder ser aún más creativos con la forma de pago y acercando de esa manera también a potenciales usuarios finales, donde el aporte inicial es bajo, alrededor de un 10%, las cuotas son muy accesibles durante el plazo de obra, dejando el mayor porcentaje del valor de la unidad para que sea cancelado contra un crédito hipotecario al momento de tomar posesión de la unidad. De esta manera le quita mucha presión al comprador evitando que deba pagar una cuota alta y un alquiler al mismo tiempo hasta tanto pueda tomar posesión y ahí sí recién, comenzar a pagar un crédito con una cuota un tanto más elevada.

Haciendo una revisión dentro del mercado del usado, vemos que los valores vienen muy firmes y en ascenso de hecho la apreciación del dólar éstos últimos días, hizo que los vendedores tomen posiciones firmes frente a compradores que argumentaban necesitar más pesos para poder cerrar la operación. Argumentos que los vendedores no tomaron en cuenta a la hora de negociar con lo cual es una señal clara que la demanda está, que los valores vienen en ascenso y que la oferta no presenta una posición flexible para negociar.

Tomando como referencia que veníamos de años sin crédito, vemos que este engranaje, el crédito hipotecario, puso nuevamente en mar- cha el motor de la industria inmobiliaria y a una velocidad, donde quien no sepa estar a la altura de las circunstancias, dejará pasar muchas oportunidades ya que sabemos muy bien que la Argentina es una gran caja de pandora, pero aun así cuando estas oportunidades aparecen, no hay que dejarlas pasar. La historia marca que los créditos con el tiempo se terminan licuando, por inflación o devaluación del peso, con lo cual hasta el más conservador sabe que cuando se puede apostar, hay que hacerlo.

Algunos desarrolladores también suelen financiarse con el capital de los compradores, ofreciendo los pagos ajustados en U.V.A.S. o por la C.A.C., dos variables de ajuste frente a la inflación para no quedar desfasados en los costos estimados de obra. Quienes compran bajo éste tipo de esquema, deben realizar un pago inicial alto, abonar una cuota alta, no pudiendo extender los plazos de pago más allá del tiempo que lleve la obra con lo cual éstos desarrollos pierden competitividad frente al resto de los desarrollos que se estructuran con créditos intermedios como he mencionado anteriormente. no obstante, esta abrupta devaluación que se diera días atrás, favoreció al comprador que posee dólares para los casos donde el desarrollo se estructura 100% en pesos. Por otro lado, casi ningún desarrollista hoy compra la tierra con capital propio y mucho menos construye. todos tratan que los propietarios aporten la tierra o gran parte del valor de la misma y en contrapartida que reciban unidades terminadas en el futuro desarrollo. Dicha práctica se repite entre muchos desarrolladores, principalmente, para poder ir replicando el modelo de negocio en simultáneo en varios desarrollos. Asimismo, toman recaudos antes de comenzar la obra obteniendo mínimamente el financiamiento para cancelar el saldo del valor de la tierra más una gran parte del costo de obra mediante la preventa de unidades o bien sumando al proyecto inversores financieros que buscan cierta tasa, respaldados en ladrillos. Estos últimos le dan un manejo más flexible al desarrollador para ir regulando el timming de venta y pricing de las unidades en virtud de cómo viene respondiendo la demanda y en consecuencia la suba de valores del mercado, mejorando de dicha manera sus retornos.

El mercado, si bien anteriormente no podía contar con el crédito hipotecario, lo que hubiese acercado a una masa crítica de compradores a la compra de su primera vivienda, creando de dicha manera cierto dinamismo y desconcentrando a la demanda, provocando que la oferta deba mejorar condiciones y producto, nunca estuvo cerca de que se genere una burbuja inmobiliaria. Podemos decir que la demanda no era demanda real (eran inversores no consumidores finales) pero el pago se realizaba en efectivo y 100% con capital propio. Esto despejaba cualquier duda sobre quienes podrían pensar que hubiese cierta especulación de los inversores dentro del mercado como sucedió en los Estados Unidos en el año 2008 donde explotó la burbuja inmobiliaria, compradores tomaban créditos por el 110% del valor del inmueble (valor de compra más equipamiento y gastos) y frente a una fuerte caída de los precios por distintos factores micro y macro económicos, automáticamente devolvían el inmueble al acreedor dado que no habían comprometido capital propio. Hoy, entrado en juego el crédito hipotecario, también podemos estar tranquilos que el mismo no generará ningún tipo de especulación ya que en ese sentido las entidades financieras son muy precavidas al momento de prestar, tomando en cuenta principalmente el perfil del tomador, su capacidad de pago y exigiendo a éste que haga complementario a la toma del crédito, un pago inicial con capital propio (alrededor de un 30%).

Dicho esto, vale aclarar que lamentablemente aún existe una brecha muy importante entre el salario real y la capacidad de compra frente a valores dolarizados de los inmuebles. Esto genera que muchos asalariados queden fuera del radar de los bancos. En aquellos casos donde el tomador del crédito puede tener un puesto de alto rango dentro de una empresa posicionándolo en un segmento de asalariados de privilegio, en su gran mayoría los montos que necesiten para poder aplicar a unidades de una cierta categoría y superficie (de 180 a 300 m2) están hoy en día también un tanto complicados de poder hacerlo con crédito dado que deben aportar una gran parte del precio (50% o más) en efectivo para poder dar ese salto de calidad ya que los montos que deberían solicitar, aún no están a la altura de sus ingresos. Acá hay un punto muy importante para trabajar para que los salarios puedan ir ganando espacio dentro de un mercado inflacionario que no cede y que indefectiblemente, se traslada a costos, por ende, a precios.

En resumen, hoy vemos una demanda muy activa, con gran perfil de consumidor final y una oferta a la altura de las circunstancias, creativa tanto en la forma de pago como en el producto, buscando de capitalizar este momento de la mejor manera. Ambos siguen conformando un mercado con valores en alza y donde se puede transaccionar libremente y con reglas claras. no obstante, existen ciertos casos muy aislados donde ciertas variables económicas pueden generar incertidumbre. En consecuencia, el mercado inmobiliario sigue siendo un lugar donde tanto consumidores finales como inversores, defienden de la mejor manera sus ahorros frente a una inflación que si bien venía en baja, aún no nos da tregua. no estamos mal, pero deberíamos estar mucho mejor, si algún día el gobierno de turno tomase firmemente la intención de bajar el gasto público, enfermedad que arrastra la Argentina a lo largo de muchos años y en simultáneo realizar una gran revisión impositiva para quitar presión en distintos sectores de la economía entre otras cosas. De esta manera vamos a lograr que nuevamente los argentinos recuperen su capacidad de ahorro la que instantáneamente se volcará en inversiones en los distintos mercados.