Por Ing. Miguel A. Camps

El mercado inmobiliario cayó 55% y el crédito hipotecario está en los niveles más bajos en 10 años. Podemos quedarnos con esa foto o pensar hacia delante cómo seguimos. Independientemente de cómo se reacomoda la economía y el mercado post-salto devaluatorio de 2018, veamos algunas señales de hacia dónde vamos:

Más allá del camino que es necesario transitar para realizar una fusión ordenada de ambas entidades, desde AEV y CEDU venimos trabajando en forma conjunta con funcionarios de distintas áreas de Gobierno enfocadas en atacar problemáticas del sector, y para colaborar en la redacción de las respectivas normativas.

Entendemos que lo ya obtenido agrega oportunidades para pensar negocios en el sector saliendo de la coyuntura:

1. Exención de IVA para unidades de hasta 140.000 UVAs: La Ley 27.467 que aprobó el Presupuesto 2019, en su capítulo XII dispone una exención del Impuesto al Valor Agregado para las obras destinadas a vivienda para los sectores de menores recursos. La Secretaría de la Vivienda, luego de prolongados análisis con las Asociaciones ha publicado, finalmente la re- glamentación de esta exención.

2. Reglamentación de los artículos 205 y 206 de la Ley de Financiamiento Productivo. Esta ley fue aprobada en mayo 2018 y si bien incluye muchos y diversos artículos, los dos mencionados enfocan en una problemática en la cual el sector precisaba definiciones: el primero es atacar la mal llamada “doble imposición”. Si bien no es “doble”, es cierto que la imposición no era clara y no había ningún incentivo al inversor dado que tributaba el vehículo en lugar de ser “transparente” y gravar a cada inversor según su condición. En este sentido ha sido un avance importante.

3. El segundo artículo es el más rico en cuanto a beneficios para la producción de viviendas. La idea es poder recibir inversiones en dichos fondos y, en la medida que su duración sea de más de 5 años, tributarán el 15% y, si su duración (y distribución de dividendos) se sostiene por 10 años, será de 0%.

4. Quizás más lejano dadas las actuales circunstancias políticas, pero hemos logrado instalar también en las autoridades la problemática impositiva que implica el aporte o capitalización de nuevas inversiones inmobiliarias partiendo de otro activo fijo, casos a los que podrían aplicarse soluciones del tipo del de la “venta y reemplazo”.

Son medidas cuyo efecto quizás no se vea en el corto plazo, pero que sin duda ayudarán a crear condiciones a futuro para robustecer el mercado y revertir la situación. ¿Dónde impactan llegando al llano de las operaciones inmobiliarias? Sabemos que, si bien afecta a todas las actividades, quizás la que más sufre la pesada carga impositiva es la del desarrollo inmobiliario, y en especial la vivienda.

Pues bien, a ello apuntan con sus limitaciones y especificidades cada una de las reformas mencionadas, y aún van más allá al incluir en las reducciones del IG para los Fondos de inversión de determinada duración a aquellos dedicados a la financiación hipotecaria. Pensemos en que el mercado doméstico está hoy prácticamente financiado al 100% por capital propio. En cuanto ingresa el crédito se “sacude” el mercado rápidamente y se motorizan ventas y nuevos proyectos.

Pensemos simplemente en ejemplos de los países cercanos que “hicieron las cosas bien” (Perú, Colombia, Chile) y generaron un mercado de capitales orientado a inversiones en economía real – donde una de las áreas que más recibe es la del real estate – logrando que estos fondos representen de un 8 a un 20% del PBI implicando números nunca vistos en el sector.

La aún lejana proximidad de las elecciones nacionales agrega factores de incertidumbre que complican la situación general, dificultan la reducción de la inflación, empeoran las expectativas y alejan las decisiones de inversión. Pero los profesionales del real estate estamos obligados a mirar siempre más allá y realizar el mejor balance entre la prudencia, la imaginación y la anticipación.