INSTRUMENTOS DE INVERSIÓN, FIDEICOMISOS AL COSTO

El pasado mes de noviembre, en una conferencia de prensa en la Ciudad de México, el presidente de Argentina, Alberto Fernández, pronunció que el cepo al dólar continuará. “El 10 de diciembre no es una fecha mágica” dijo en referencia a su toma de protesta. “No es algo que se resuelva con un cambio de gobierno” aclaró.

El cepo cambiario al dólar fue reestructurado con las pasadas elecciones de octubre. Pasó de un tope de 10,000 dólares a un máximo de 200 dólares por mes en caso de realizarse por medio de una cuenta bancaria, y 100 dólares a través de una adquisición en efectivo.

Este tipo de situaciones sitúan a inversionistas y empresarios en una posición desde la cual re-quieren buscar instrumentos de inversión “indpendientes” al mercado cambiario. De acuerdo a Gabriel Battioni, socio regional de 4S en Argentina, existe un instrumento que se posicionará como la nueva estrella del mercado en el 2020: El fideicomiso al costo

BRM: ¿Qué es un fideicomiso al costo?

El llamado “fideicomiso inmobiliario” o “fideicomiso de construcción” es una figura jurídica utilizada para la construcción de uno o más inmuebles. En este intervienen tres actores principales:

1. El Fiduciante: Quien aporta los fondos o la inversión para la construcción de los inmuebles.

2. El Fiduciario: Quien administra los fondos proporcionados por el fiduciante (según las pautas establecidas)

3. El Beneficiario: Quienes reciben, de parte del fiduciario, la propiedad que le corresponde de acuerdo al fideicomiso (pueden ser los mismos fiduciantes).

Por supuesto, de este instrumento se deriva el fideicomiso al costo, en el cual el precio final del inmueble depende directamente del costo de construcción. Es decir que el producto nunca llega al mercado, y su costo se mantiene para el beneficiario. Una vez terminada la construcción del inmueble el fideicomiso se liquida con la escrituración del mismo a cada uno de sus beneficiarios.

Sin embargo, es importante saber que no es un producto mágico, ya que el éxito económico no lo garantiza nadie. Es importante mantener un alto criterio respecto a la selección del fiduciario como de los participantes en el proyecto. Su importancia recae en que quienes participan como inversionistas no están invirtiendo directamente en un inmueble, si no en la idea y el proyecto del mismo.

BRM:¿Cómo funciona habitualmente la inversión en un fideicomiso al costo?

Cabe aclarar que ningún fideicomiso es igual al otro, cada uno se estipula dependiendo de los fines y las necesidades de los involucrados. Incluso varía de proyecto a proyecto, dependiendo en si es una lotificación, un desarrollo unifamiliar, o cualquier otra variante existente.

Dependiendo del proyecto se crea un presupuesto el cual toma en cuenta el valor de la tierra, el costo de la tierra y los honorarios de los involucrados (arquitectos, constructores, etc.). Una vez establecido el mismo, se establece un cronograma de pagos el cual usualmente está compuesto de dos partes, la primera es un anticipo el cual servirá para dar pie a las etapas preliminares del proyecto, (proyecto arquitectónico, permisos de construcción, etc.) y el resto se establece en cuotas que responden a la duración del proyecto, es decir, varía en cada caso.

Claramente, debido a la extensión de tiempo que implica un proyecto inmobiliario, es natural que los costos sean impactados por aumentos
ligados a la inflación (materiales de construcción, mano de obra, etc.). Pero dado que en este instrumento el fiduciante y el beneficiario son la misma persona, el aumento al costo de su inversión debido a la inflación se ve amortiguado por la plusvalía que la propiedad generará a través del tiempo.

Algunas ventajas del fideicomiso al costo

• No es una SA: Es decir que no existe un director o propietario, sino un fiduciante el cual puede ser remplazado por parte de los fiduciarios en caso de ser necesario.

• Es inembargable: Los bienes conforman unpatrimonio aislado del patrimonio personal de los fiduciantes y el fiduciario.
• Inversión en ladrillo: El resultado final de la inversión es un bien que no está ligado directamente a políticas monetarias como es el caso de las divisas.

Riesgos del fideicomiso inmobiliario

Existen también riesgos para este tipo de instrumentos, quizás el más común es el de contar con un presupuesto defectuoso, el cual incremente las cuotas previamente establecidas. Además, es importante aclarar el plazo de entrega del inmueble, porque no es lo mismo el plazo de obra que el del fideicomiso.

Antes de formar parte de un instrumento tan versátil como este también se recomienda analizar el proyecto a profundidad, es decir, que el terreno este libre de gravamen o que sea factible construir lo propuesto en el lote especificado. De no preverse, este tipo de situaciones puede desenvolverse en una cadena de eventos que lleve al proyecto a fracasar.

Un fideicomiso inmobiliario es un marco jurídico que puede abrir muchas puertas en el mundo de los negocios. Puede facilitar la adquisición de su primer inmueble, o fungir como una herramienta para expandir la cartra de inversiones. Lo que es indudable es que su alcance y su riesgo está limitado solo por los profesionales que lo ejecutan, piezas clave de este emprendimiento.

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