INCERTIDUMBRE ¿RESGUARDO U OPORTUNIDAD?

Por Humberto Foresti

Como siempre ocurre durante cada año electoral, por lo menos en la Argentina, nos invade un sentimiento común a todos, la INCERTIDUMBRE.

Nadie escapa a la INCERTIDUMBRE en un escenario donde actualmente las principales fuerzas políticas, no marcan entre sí una gran diferencia de votos según las últimas encuestas. Frente a esto y dependiendo el perfil de cada inversor, van formándose dos posturas muy marcadas, unos buscan resguardarse y se quedan líquidos, o sea con los dólares en la mano a la espera de cómo se desenvolverán principalmente las PASO (proceso abierto electivo a todos los ciudadanos, previo a las elecciones presidenciales de octubre, para elegir un candidato dentro de cada espacio político) que se desarrollarán en agosto ya que dicho suceso, delineará tímidamente cómo se perfilarán las elecciones presidenciales. Otros, directamente quieren ir tomando posición en diversos activos buscando de capitalizar el momento (mercado actualmente amesetado, tanto en valores como en transacciones) en pro de lograr algún descuento importante.

Actualmente el mercado está ralentizado, dándose su origen en agosto de 2018 cuando el valor del dólar pego un salto importante en muy pocos días, terminando el año con una devaluación del peso respecto del valor del dólar por encima del 120%. Automáticamente el crédito hipotecario desapareció, el costo de reposición bajó (el costo de construcción bajó un 38% en dólares) pero aún así, las propiedades no bajaron de valor dado que en su gran mayoría los propietarios las han adquirido con capital propio o sea sin crédito, por ende, no los apremia vender a cualquier precio. Del otro lado del mostrador tenemos a quienes tienen los dólares y quieren hacerlos valer en busca de OPORTUNIDADES y se les hace difícil encontrarlas. Asimismo, las últimas corridas cambiarias tampoco ayudan para volver armar un escenario donde halla certeza de lo que sucederá. En resumen, nada colabora para un normal fluir de las operaciones y no hay indicios de que el crédito regrese en el corto plazo más allá del parche que busca implementar el gobierno al respecto, con lo cual, sumado a la INCERTIDUMBRE del año electoral, casi no hay operaciones.

Nada indica que si el gobierno actual continuase su camino 4 años más, automáticamente el día posterior a las elecciones de octubre, las propiedades subirán de valor. Hay muchas variables micro y macro económicas que no colaboran para que esto suceda en el corto plazo. Para ese entonces, quienes no hayan podido entrar al mercado, se les hará un tanto más difícil ya que quienes no soltaron su activo pre elecciones, si el panorama pos es medianamente claro y con visión de un futuro próspero, difícilmente lo suelten con algún descuento y esto enseguida empieza a repercutir en los valores hacia el alza. Pero tampoco sucederá lo inverso, para el caso que regresara un gobierno populista como suelo oír entre ciertos inversores, siempre planteando un escenario sobre las dos fuerzas políticas más representativas del momento. Solamente podría darse una gran baja de valores, si tenemos una masa crítica de tenedores de propiedades (desarrolladores como inversores), que frente a un ganador u otro y dependiendo las primeras medidas políticas/ económicas que se anuncien, les genere cierta inseguridad que decidan largarse al mercado en forma masiva con el objetivo de lograr la venta de su propiedad en forma inmediata, dispuestos de esta manera a escuchar ofertas agresivas. Repito, no veo ni cerca que esto pueda suceder. Lamentablemente hoy estamos todos mirando esas dos alternativas de gobierno como únicas, si bien van apareciendo algunas alternativas, pero sin peso alguno. Entiendo perfectamente que como está la economía, un país endeudado, con una caja sin excedentes, un Banco Central cuidando los dólares prestados por el F.M.I. (Fondo Monetario Internacional) para frenar, entre otras variables, una corrida bancaria, difícilmente podamos ver un recupero en el corto plazo, pero mínimamente con una foto más cierta de lo que sucederá, la rueda volverá a girar ya sea para un lado o para el otro y no de manera drástica. Pensando en aquellos que no pueden salirse de dicha INCERTIDUMBRE pero que aun así necesitan, o bien, quieren mover fichas, el mercado si bien se amesetó casi sin operaciones, aun así presenta distintas opciones que vienen siendo atractivas, principalmente dadas por un costo de construcción en dólares que sigue corrigiendo su baja en función de la continua devaluación del peso frente al valor del dólar (los componentes de la construcción en buena parte son en pesos - salarios, ladrillos, hormigón, etc. - y no se atan al valor del dólar) y que aún el ajuste mensual del índice de la C.A.C. (Cámara Argentina de la Construcción) no llegó a corregir en pesos, la brusca devaluación que se dio en agosto de 2018 y que siguió su camino ascendente hasta el día de la fecha, siendo que al día de hoy el costo de construcción en dólares es un 28% más bajo que en mayo de 2018. En dicha dirección es que estamos estructurando desde HF Proyectos & Inversiones, un fideicomiso inmobiliario de la mano de uno de los desarrolladores más destacado del mercado donde apuntamos a un producto basado principalmente en capitalizar el momento de una construcción más económica en pro de los inversores como así también el potencial de desarrollo que tiene el emprendimiento donde lo estamos planteando, una zona con gran proyección de crecimiento en los próximos 5 años la cual ya viene de años anteriores posicionándose fuertemente dentro del mercado residencial de la zona norte.

Si debo dar un pantallazo general del mercado local, tomando Capital Federal y Zona Norte como referencia, veo que los valores no han bajado si bien el costo de reposición bajó como ya he mencionado. En relación a éste punto, también debo mencionar que es real que muchos de los nuevos desarrollos, no reflejan la baja del costo de construcción en el precio de las unidades, buscando de extenderle al inversor una mayor ganancia y de dicha manera tentarlo para que saque sus dólares debajo del colchón. Algunos desarrolladores, en sus ansias de siempre lograr los mejores beneficios para si mismos, buscan de exprimir al máximo la utilidad y mantienen los valores históricos, generando distorsión y que el inversor tome una postura aún más negativa frente al mercado y a la inversión en pozo porque no ve reflejada justamente esa posibilidad de mejorar su retorno. Diríamos que no es un punto menor al momento de tener que mitigar el factor INCERTIDUMBRE entre aquellos inversores que buscan resguardo quedándose líquidos, justamente ofreciéndoles a estos, mejores retornos que en tiempos pasados. Esto al mismo tiempo que distorsiona, les da lugar a otros tantos desarrolladores que, frente a la adversidad del momento, se puedan volver más creativos en el tipo de producto, precio y forma de pago, principalmente compartiendo ese margen de ganancia más amplio que se generó, con los inversores. No nos olvidemos, que muchos de ellos poseen estructuras muy grandes las cuales deben seguir manteniendo con lo cual deben seguir haciendo girar la rueda. También éstos saben que el crédito no volverá en el corto plazo por lo cual hoy dependen exclusivamente del inversor privado que repito, hay que saber seducirlos para que continúen con la inversión y hoy la carnada más apetitosa, sería trasladarles en el precio de las unidades, la baja del costo de construcción en dólares.

Otros inversores, justamente al no ver mucho espacio para generar buenos retornos en desarrollos locales, momentáneamente ponen su mirada más allá de las fronteras, analizando opciones OFF SHORE, o sea, fuera del país. Hace poco TN (Todo Noticias) realizó un informe acerca de cómo Paraguay mantiene sólido el valor de su moneda y domina la inflación (4% anual), aún al haber tenido diversos gobiernos y de diferentes tintes políticos. Desde HF Proyectos & Inversiones venimos operando en el mercado paraguayo hace más de 10 años y si bien la plaza ha tenido una sobreoferta de inmuebles en los últimos 10 años, impulsada principalmente por desarrolladores e inversores argentinos, aún así, hay algunos nichos de mercado donde se logran buenas rentas y apreciaciones en dólares. Una buena alternativa de inversión, es el Condo Hotel. El Dazzler Hotel de Asunción abrió sus puertas en abril de 2016 y actualmente posee una excelente ocupación dado en parte, por su ubicación estratégica dentro del nuevo polo comercial Asunceno. Está siendo operado por la firma WYNDHAM, el operador más grande del mundo con 38 años de carrera, 9000 hoteles en operación en 80 países bajo 20 marcas distintas. Esta alternativa es muy interesante ya que se puede invertir a distancia y sin tener que administrar la inversión, percibiendo una renta (en una cuenta en el país que se quiera) por la ocupación del total de las habitaciones (su habitación es parte de un pool de explotación), sin importar si su habitación es o no ocupada, como así también percibir ingresos por los extras generados por el hotel, frigo bar, alquiler de salones, etc. El inversor posee un título de propiedad por cada habitación que compra. Indistintamente de éste tipo de inversión, para éstos inversores que están mirando un poco más allá de nuestras fronteras, poseemos alianzas comerciales en Uruguay y Miami, plazas donde argentinos también suelen analizar inversiones también.

Regresando al mercado local, principalmente lo que sugiero considerando el contexto actual y pensando en quienes quieran ingresar a desarrollos en pozo (pleno comienzo de obra) como en unidades terminadas, es realizar inversiones en zonas Premium y en productos Premium, siempre de la mano de desarrolladores de trayectoria comprobable. Menciono esto ya que cuando llega alguna crisis al mercado, las primeras zonas afectadas son las periféricas a las zonas Premium, y dentro de éstas, los más golpeados son los proyectos y marcas de menor renombre, descartando el producto donde siempre trato de sugerir, si la inversión es para renta, buscar de invertir en unidades de menor tamaño (mono ambiente o 2 ambientes) e idealmente que sean apto profesional (se puede vivir y trabajar) ya que el público objetivo es muy amplio (jóvenes independizados, solteros, recién casados, profesionales independientes, separados, etc.) y el ticket (valor de la unidad) es más líquido (de más fácil reventa) por ser de bajo monto en relación a unidades más grandes. Asimismo, la rentabilidad como la apreciación de éste tipo de unidades es mucho mayor proporcionalmente a unidades de más de 3/4 ambientes, con lo cual siempre es bueno apuntar a unidades pequeñas o de hasta mediana superficie, no más. En este sentido, buscando zonas y productos Premium, frente a las crisis, son las inversiones que mejor van a defender su valor y las primeras en recuperarlo cuando regrese la demanda.

En línea con lo mencionado anteriormente, me gustaría citar la crisis inmobiliaria que tuvimos que atravesar en el año 2002, momento en que salíamos de la convertibilidad, diciembre de 2001 (paridad cambiara 1 peso = 1 dólar), los precios se desplomaron de manera abrupta, sufriendo bajas por encima del 75%. Ese si fue un momento de total INCERTIDUMBRE donde muchos empezaron a salirse de sus inversiones en forma masiva sin saber que piso tendría dicho desplome. Otros tantos comenzaron a ingresar al mercado tomando posiciones y sabiendo que, en ese momento, Argentina estaba corrigiendo un lastre imposible de sostener (la mayor recesión durante años, cierre de industrias, elevado porcentaje de desempleados, falta de crédito y automáticamente una devaluación de más del 300%) con lo cual sabían que dicho cambio de rumbo, venía a esclarecer muchos puntos de la economía ya estancados por años. Estos inversores lo único que vislumbraban eran un punto de partida donde la marcha sería lenta, pero 100% ascendente y no se equivocaron. Para tomar como ejemplo en línea con lo citado, a finales de los años 90 los valores inmobiliarios comenzaron a llegar a su techo en zonas Premium como Recoleta. Sobre la Av. Alvear se veían valores de hasta USD 5.000.- el m2, estos valores pos devaluación, en el año 2002 llegaron a su piso de USD 2.300.- el m2 y propiedades también en Recoleta pero no tan Premium que estaban en USD 3.000.- el m2, tocaron pisos de USD 1.400.- el m2. Quienes invirtieron en dicho momento, hoy han logrado apreciaciones por encima de un 200% en un poco más de 14 años, descartando la renta lograda hasta entonces. Ha sido un camino ascendente desde 2002 hasta 2015 (hubieron amesetamientos en el medio) manteniendo sus valores hasta el día de hoy y sin tantas correcciones.

En ese sentido y retomando el inicio de esta columna, siempre en estos momentos están quienes toman ganancia y esperan (venden quienes ya consideran que han hecho una diferencia), y otros tantos apuestan a una suba en el mediano a largo plazo, invirtiendo siempre y cuando puedan capitalizar el momento en pro de lograr algún descuento o bien entrar en esos desarrollos donde les generan el espacio para lograr mejores retornos. No obstante, deben ser muy cautos ya que entrar y salir del negocio inmobiliario tiene costos más elevados que las inversiones financieras con lo cual tienen que ser jugadas bien pensadas. Lo mismo que sucede con una acción, quienes le auguran un mal futuro por distintas variables, la venden (siempre y cuando ya puedan tomar ganancia) y quienes tienen una visión a mediano/ largo plazo, toman posición para esperar. En este sentido, el ingreso y la salida de la posición, tiene un costo muy bajo. Acá el punto principal pasa por el perfil del inversor, considerando que el promedio del inversor inmobiliario argentino, busca retornos elevados, alrededor de un 45% en 24 meses (expectativas de máxima para inversiones de pozo) o sea en cortos plazos, y una minoría con una visión más amplia de lo que es una inversión inmobiliaria, está dispuesto a tomar posición y resistir alguna baja (amortiguado o no por el descuento que pudo haber tomado al ingresar a la inversión), pero apuntan que en un mediano/largo plazo, la tasa de apreciación les rinda entre un 3% y un 5% anual, sin contar la renta. Este tipo de inversor no tiene todo su capital en propiedades, es un ítem más dentro de su portfolio de inversiones con lo cual si tuviese que tomar una tasa comparable, usualmente toman como referencia inversiones financieras híper conservadoras como invertir en bonos de países desarrollados con un riesgo casi nulo (tasa alrededor del 2,5% anual). A partir de ahí, terminan realizando la inversión en su propio país, en bienes tangibles y donde la historia marca que, a la larga, los ladrillos siempre han sido resguardo de valor.

Habiendo citado un escenario drástico que ha transcurrido en la Argentina dado principalmente por un suceso muy marcado, la salida de la convertibilidad, mi visión pos elecciones, gane el partido que gane, no es tan pesimista. En sí todos los gobiernos saben cuáles son los pilares más relevantes para el sustento de nuestra economía: el campo, la minería, la energía y la construcción entre otros y sin estos jugadores alineados y de buen humor, se les puede hacer inviable la gobernación al partido que fuese, como se dice, no podrían hacer caja. Otro segmento al cual tampoco hay que descuidar porque también mueven la aguja, es a la clase media trabajadora y a la Pyme. Unos hacen al consumo y otros generan la oferta y hoy, difícilmente se puede seguir aumentando la presión impositiva sobre unos y otros, aumentando aranceles o generando nuevos impuestos, con lo cual sea el gobierno que sea el que tome el poder, deberá comprender de una buena vez que, si no ajustamos el gasto público dentro de otras variables y ayudamos a las Pyme a crecer, flexibilizando la presión impositiva, regulando la ley laboral y acercándolos aún más al crédito, tampoco podremos despegar y es ahí donde está el nudo de todo este tema, generado principalmente por intereses y egoísmos políticos. Es un momento de toma de decisiones para los inversores inmobiliarios pero la frase no puede ser más clara, “el que no arriesga no gana” y yo soy de esa filosofía, pero dependerá mucho de cuánto puedan arriesgar y qué significa para cada inversor esa apuesta en términos patrimoniales.

Esperamos con ansias democráticas, como solemos hacerlo siempre frente a cada proceso electoral, que el desenlace sea el mejor para todos permitiendo de dicha manera el normal fluir de los negocios dentro de cada rubro ya que directa e indirectamente, todos nos retroalimentamos unos de los otros y sabemos que, si al resto le va bien, a mí me irá bien. Venimos hace años acostumbrados a que la Argentina lamentablemente se basa en ciclos, obligándonos siempre a tener que estar atentos para sacarle el mayor jugo posible a cada uno y despiertos frente al cambio de ciclo que podrá venir, con lo cual hasta tanto eso no se corrija, difícilmente lleguen las inversiones a largo plazo ya que cualquier inversor, sea local o extranjero, busca previsibilidad entre otras cosas para poder proyectar. El inversor efímero, sea financiero o inmobiliario es un tanto tóxico, desde ya atraído por las circunstancias del momento, pero si ponemos foco en generar políticas claras y largo placistas, lograremos que éste sentimiento tan amargo que es la INCERTIDUMBRE, vaya desapareciendo y terminemos por atraer de una buena vez, al inversor “noble” (industrias, infraestructura, equipamiento, etc.) y que apueste a largo plazo.

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