Por Lisandra Calderón

EL NUEVO PERO CONOCIDO CONTEXTO ECONÓMICO DONDE EL CEPO CAMBIARIO ES Y SERÁ PROTAGONISTA NOS LLEVA A ECHAR MANO DE VIEJAS FIGURAS LEGALES PARA ATRAER LA INVERSIÓN INMOBILIARIA.

“Sí! otra vez cepo!”, diríamos... En un escenario donde reaparece la falta de crédito hipotecario y donde será difícil pagar deudas en dólares, los desarrolladores están pensando nuevamente en constituir Fideicomisos de Construcción al Costo.

RECORDEMOS DE QUE SE TRATA ESTA FIGURA:

En una Sociedad Anónima o de responsabilidad Limitada cuyo objeto es construir, el desarrollador hace la obra y aplica a las unidades un margen de ganancia para venderlas a precio fijo por boleto de Compraventa. Pero en un Fideicomiso, los Inversores (Fiduciantes) no adquieren departamentos sino porcentajes de participación en el negocio asumiendo, en proporciones pre-establecidas, derechos, obligaciones y riesgos -en forma solidaria- como si fueran ellos el Desarrollador. Estos porcentajes de participación generalmente coinciden con el derecho a obtener un departamento al momento de la terminación de la obra y luego de haber terminado de efectuar los aportes que la misma haya demandado.

¿PERO QUÉ OCURRE SI NO SE ASIGNÓ EL 100% DE LAS PARTICIPACIONES?

Hay Desarrolladores que toman las participaciones como un Inversor o Fiduciante más y realizan el aporte correspondiente a la tierra y al costo hasta tanto encuentren un adquirente de sus derechos y obligaciones. Pero otros desarrolladores no lo hacen y entonces es necesario conocer quién se hará cargo de los aportes de aquellas participaciones no asignadas para llevar adelante la obra. Una solución es que dichas participaciones sean asumidas por todo el grupo de Inversores o Fiduciantes hasta tanto encuentren un inversor que les reintegre las sumas aportadas.

VENTAJAS DEL FIDEICOMISO AL COSTO:

Hoy en dia, esta figura tiene como ventaja poner fin a la discusión acerca de la moneda de pago: Los aportes mensuales para llevar a cabo la obra son en pesos. Los Fideicomisos al Costo tienen un componente en dólares (que corresponde al terreno) y pero la mano de obra y los materiales se cotizan en pesos. Si bien es cierto que a medida que la obra avanza, los cos- tos sufren un incremento, no tendrán la misma apreciación que tiene generalmente el dólar, pues históricamente el valor de éste ha superado los costos. El valor de la unidad terminada cotizará en dólares.

La mayor ventaja del Fideicomiso es la seguridad que brinda a todas las partes involucradas, ya que el Patrimonio Fiduciario (compuesto por los aportes de los Inversores o Fiduciantes entre los que se encuentra el terreno) goza de una protección frente a terceros ajenos al negocio que puedan trabar embargos, juicios o reclamos contra el Desarrollador, el Constructor o los Inversores (Fiduciantes).

Por otra parte, el Fideicomiso al Costo permite a Desarrolladores e Inversores (Fiduciantes) compartir el riesgo que cause el aumento en los costos de construcción evitando que se acabe el dinero para terminar la obra.

CUESTIONES A TENER EN CUENTA:

El Fideicomiso es una herramienta jurídicamente segura que brinda protección frente a terceros, pero es posible que durante la construcción de la obra se necesite realizar una inversión mayor a la que se previó al momento de la constitución del Fideicomiso. Esto se debe a que la figura del Inversor (Fiduciante) es similar a la de un socio en una Sociedad y cualquier vicisitud que se presente deberá ser afrontada: Un juicio o un accidente laboral, un costo no computado por olvido, un impuesto sobreviniente.

El Inversor (Fiduciante) puede ingresar en un Fideicomiso al Costo antes de que esté formalmente constituido o posteriormente a la constitución, entendiéndose por “constitución” la firma del Contrato por parte de todos los Inversores o Fiduciantes. En el primer caso, el Desarrollador reúne un grupo de Inversores o Fiduciantes para iniciar la obra y con los aportes que éstos realizan en las condiciones y plazos establecidos, hará frente a los costos de la misma. Si el Inversor o Fiduciante ingresa al negocio posteriormente a la constitución puede hacerlo en lugar de un Inversor o Fiduciante que le ceda su parte.

Si el Contrato de Fideicomiso no ha sido suscripto por no estar el grupo de Inversores (Fiduciantes) conformado, es necesario acceder al borrador o anteproyecto del contrato. Una vez firmado el Contrato, el Fideicomiso deberá inscribirse en AFIP y contar con CUIT y con cuenta bancaria propia.

Es clave que el Fiduciario como Administrador de los aportes de los Inversores (Fiduciantes) busque precios y obtenga varios presupuestos y descuentos antes de contratar, pues debe actuar con la diligencia de un buen hombre de negocios.

Si el Fideicomiso es “al Costo”, se puede comparar con una persona que compra el terreno y los materiales para construir su casa. Si la arena o el hierro aumentan, o si aumentan los sueldos deberá asumir los aumentos. Hay Fideicomisos que no son “al costo” sino que “ajustan por el indice de la Construccion o CAC” en cuyo caso hay que tener en cuenta que los índices pueden ser superiores a los costos reales.

En general, reunir el grupo de Inversores (Fiduciantes) para iniciar la obra demora 6 meses pero en un periodo donde el mercado inmobiliario se encuentra recesivo puede demorar entre 8 a 12 meses. En esta etapa preconstitutiva, los interesados deben presentar un formulario con su intención de ingresar al negocio, acompañado de dinero en garantía de su palabra empeñada (similar a una reserva de compra) y si el negocio no concluye la inmobiliaria interviniente o el Desarrollador deberán devolver las sumas entregadas sin penalidad.

El Contrato de Fideicomiso debe contener también los planos del proyecto en general y de las unidades a construir juntamente con las superficies, los permisos y el cronograma de obra, las especificaciones técnicas y memoria descriptiva de las unidades, la planilla con los porcentuales, el nombre de todos los Inversores (Fiduciantes) que participan y qué unidades se les asignará a cada uno a la finalización de la obra, las condiciones de contratación de proveedores, la designación del Fiduciario y su reemplazante, la Escribanía interviniente como así también la mención de los impuestos en los cuales estará inscripto el Fideicomiso. En caso de mora en los aportes, es conveniente que el Contrato cuente con una cláusula de exclusión del Inversor (Fiduciante) moroso a fin de que los restantes no asuman los aportes no realizados y no se produzca el atraso de la obra por falta de capital fiduciario.

Es sabido, que la presión fiscal desalienta la inversión, por tanto en los momentos más retraídos de la economía es necesario crear regulaciones para incrementar la actividad económica y si bien el Fideicomiso es tributariamente complejo, permite el ahorro que luego se traducirá a dólares pues faculta a una persona ir pagando un departamento en pesos a medida de que éste se construye. Aunque aumenten los costos, siempre será beneficioso en la medida en que el Inversor (Fiduciante) no sea habitualista, o quiera ceder su participación rápidamente pues a mediano plazo, su inversión se verá favorablemente acrecentada y revaluada, pudiendo vender la unidad terminada a más de lo que efectivamente la pagó.